合生创展开启新时代 地产航母的未来如何？

昔日，合生创展在朱孟依的带领下崛起，曾一度成为内地首家销售额突破百亿的房企。然而，风光过后，当千亿成为衡量企业规模的门槛时，坐拥近3000万平方米土储的合生创展却陷入了百亿魔咒，直至2019年，其销售额才稍有起色，突破两百亿大关，自此也迎来了交接大戏。

继朱一航接管珠江商贸，朱伟航掌管珠江投资后，1月13日，合生创展(HK：00754)的掌舵权也正式交由朱桔榕负责。至此，合生珠江系的新老交接正式画上句号。这也代表着一代传奇朱孟依正式归隐。

合生创展称，朱先生辞任是因其考虑到经过多年发展，本公司的管理系统已经成熟且本集团的表现趋于稳定，故朱先生对本集团未来的健康发展充满信心，并认为现在是其退出董事会的适当时机。朱先生从本公告所披露的各个职位上离任后会以本公司的战略规划顾问的身份给予本集团支持和意见。

对于合生创展来说，朱孟依时代已经过去，朱桔榕时代已经开启，对于朱桔榕来说将面临什么问题?她又将如何掌舵这艘“地产航母”呢?

高光时刻

上世纪80年代，还在老家广东丰顺县城做包工头的朱孟依看到当地商业的兴起，向政府提出出资建设商业街，商贩的租金成为他人生第一桶金。

1992年，朱孟依与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司，进入房地产行业。1993年，朱孟依在广州注册成立了珠投。早早察觉天河区将会是未来商业中心的他，在当时低价拿下当地大批还是农田的待开发土地，开发建设的华景新城一炮走红，并且为合生创展此后数年的发展奠定了良好的基础——仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长。

此后，朱孟依又在广州先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等将近20个大型项目，合生创展在广州迅速崛起。

截至1998年在当地销售面积超过600万平，成为华南五虎之一。当年，合生创展在广州一地的利润便超过万科全国五城总和，顺利在港交所挂牌上市。王石曾赞叹道：“合生创展才是地产界的航母”。

上市后，资金充裕的合生创展发展更加激进，从1998年到1999年的短短一年时间里就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。于是朱孟依决定北上，开启全国性布局，自此合生创展成为了既万科后的第二个“北伐”的粤系房企。

而合生创展首次北上就拿下了当时煤炭二厂的地皮，并且在其开发了后来全国知名的珠江骏景。2001年，该楼盘全年销售800套，销售额达到6亿元。而此时，合生创展在北京已经签下了5500亩地，总开发面积370万平，成为了北京房地产界的圈地之王，一度迎来了高光时刻。

2004年，合生创展成为中国第一家百亿规模房企，风头一时无两。

衰退伊始

虽然2004年是合生创展的高光时刻，但是随后的衰退错误却是在2003年埋下的伏笔。

2003年，朱孟依受天津市宝坻区政府之邀，在当地以78元/平方米的超低地价拿下2.5万亩盐碱地，试图复制当年在广州天河的成功。《每日财报》统计，2005年到2009年，合生创展在京津新城投资逾60亿元，同时，2003年至2013年的十年间，朱孟依在京津新城上累计投入超200亿元，建起数千套别墅。

但非常意外的是，政府曾在该地建高铁站的计划并没有得到落实，再加上3年后天津滨海新区规划出台，天津城市建设的重点偏向东移，合生创展开发的“京津新城”被彻底遗忘，甚至后来一度成为了国内知名的“鬼城”，因此合生创展大笔资金难以收回，错过在其他城市布局的机会，继而丢失了做大规模的时机，牵制了合生创展的再发展。

紧接着，还未完全“回血”的合生创展又受到了2008年金融危机的再度影响，银行停止对合生创展放贷，企业资金告急。

不仅如此，朱孟依又受黄光裕案牵连消失了9个月，到2009年春节期间，没有老大“掌舵”的合生创展，已经走到了生死存亡的关口。即便2008年合生创展创造了151亿元的新纪录，但这并没能延后未来合生创展真正意义上的跌落。

此外，合生创展销售额长期止步不前与旗下多个项目开发迟缓、甚至长期搁置密不可分。例如广州的珠江帝景，开发18年后仍未完成;2010年8月斥资逾37亿元竞投合作开发的TIT科贸园，因未符合供地条件以及政策限制，至今仍未动工。

从2010年至2017年，合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元，且自2014年起合生创展就跌出了房企百强。另外《每日财报》关注到，管理层变动方面，2009年至2013年五年间，合生创展换了三任总裁，都未能拯救这家企业。

众所周知，合生创展是一家高度家族化的企业，外界普遍将合生创展十年来的裹足不前归咎于老板朱孟依的“不放权”，老板不信任新人继而人员的不稳定影响了企业的运营能力。而朱孟依自己带领下的合生创展，风格属于周转缓慢、喜欢囤地、产品偏高端，所以如果遇上调控后自然无法适应，只能日渐衰败。

2017年9月，合生创展自2015年2月后首次在公开市场拿地，此举间接促使其2018年规模重回百亿，同比增长超6成。自此外界一度认为朱孟依开始有进击的打算。

据《每日财报》统计，截至去年上半年，合生创展土地储备约2940万平方米，终止了从2013年开始的总土储逐年减少的趋势。2019年7-10月，合生创展耗资约74亿元斩获北京、杭州、广州等地多幅地块，但在克而瑞发布的2019年房企新增货值榜上，合生创展依然未进百强，新增土地货值不足188亿元。

合生创展“动作”愈发频繁，其在去年还深度参与了广东旧改。2019年4月，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议，占地面积约109.74万平方米;9月，合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额29亿元，总用地面积为24.71公顷。次月，合生创展还联手珠江投资拿下东莞麻涌5个村企。

《每日财报》关注到，有趣的是在2019年年中，合生创展宣布，旗下汽车租赁公司链链好车与广汽新能源及天峰控股旗下汽车租赁公司驭道天下，就新能源汽车车源合作、汽车租赁、汽车金融等方面展开合作，未来将在新能源汽车共享出行领域投入100亿元。

这不禁令人好奇，新能源汽车投资正在退潮，合生创展逆势进军意欲何为?这到底是朱孟依的想法，还是未来接班人的战略眼光?不过不言而喻的是，不论这一切是谁的意思，近两年的不同以往的举动绝对不是无缘无故，而更像是合生创展想要寻回昔日的荣光。

新掌舵人什么来头?

在父亲朱孟依“手把手”的指导下，朱桔榕从企业实习生，一步步走到掌管百亿规模家族企业的董事长位置，只用了13年的时间。据《每日财报》了解，朱桔榕毕业于中国人民大学金融学专业。

2006年，在朱孟依的安排下，刚刚大学一年级的朱桔榕便进入合生创展当实习生。2009年，大学三年级的朱桔榕开始在合生担任总裁助理，分管本公司财务、人力行政管理等方面工作。2011年11月，年仅23岁的朱桔榕获委任为公司执行董事，成为中国房地产上市公司中最年轻的执行董事。次年3月，合生创展正式公布朱桔榕担任集团的常务副总裁，随后朱桔榕升任集团的副主席之职。直至今年1月13日，朱桔榕正式担任合生创展董事会主席。

其实早在朱桔榕上任副总裁时，便参与过对合生创展集团组织架构大刀阔斧的调整。一方面实行两级管理，加强集团管理功能，精简管理流程，缩短管理半径。另一方面建立事业部制，实行住宅事业部、商业事业部制等，增强管理效益。

但《每日财报》发现，此举并没能使合生创展的业绩得到提升，相反促使合生创展人事一度发生剧烈动荡。2013年，时任集团执行董事兼副主席的项斌及执行董事、副主席兼财务总监的张懿相继离职。而直至2018年席荣贵接手，合生创展才结束了长达6年的无总裁状态。

虽然摆在朱桔榕面前的是合生创展近年来总体规模停滞不前，但是其利润率却是有一路走高的情况，据计算，自2004-2014年毛利率长期保持在30%以上，2018年及2019年上半年甚至分别高达49%、52%，可谓喜忧参半。

综合来看，虽然朱桔榕从父辈手中接过掌舵权容易，但真正想要获得市场认可，则需要拿出成绩。另外合生创展的“家族式”管理存在的诟病问题如何得到妥善解决、未来，这艘曾经的“地产航母”能否重新起航，还有待进一步观察。

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