优胜劣汰趋势加速 房企整体规模或稳中有升

当前，国内房地产行业集中度不断提升，房企优胜劣汰趋势正在加速。数据显示，2019年330家房企破产，百强房企整体业绩也未有明显提升。今年，各梯队房企门槛进一步提升，但规模房企扩容放缓，新增千亿房企数明显下降，近4年来房企整体的目标完成率水平也逐年降低。

房企两极分化现象加剧

1月13日下午，世茂集团与福晟集团联合宣布，世茂集团收购福晟集团的87个项目，成为2020年首个大型收并购事件，甚至被称为“世纪大并购”。在业内看来，房地产行业正由高速发展时期进入横盘期，加之2019年融资监管政策收紧，众多房企所面临的生存压力史无前例。

随着行业集中度的不断提升，行业头部格局不断稳固，2019年房企TOP30门槛值已超千亿。与此同时，留给中小企业的机会却越来越少，并且地产行业的容错度降低。针对世茂集团收购福晟集团事件，亿翰智库相关分析人士指出：“本次交易的被收购方福晟集团，曾经也是稳健经营的典范，但在瞬息万变的行情之下，连续踏空节奏，加上应对失当，最终酿下今日的苦果。”

行业整体规模增速也在显著放缓，百强房企规模增长“失速”。2019年12月，房企进一步加大供货力度和营销力度，以冲刺年终业绩，百强房企权益销售金额环比增长18.3%至9903.4亿元，创全年单月规模新高。然而，多家市场机构统计显示，真实情况并不如企业业绩增速反映得那么乐观，企业实际去化表现普遍不及预期。权益口径下，百强房企2019年全年累计销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

与此同时，2019年全年，数百家房地产企业宣告破产的消息进一步引发市场关注。中国指数研究院的统计显示，截至2019年11月，在人民法院公告网，以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书，以企业为单位来看的话，剔除部分重复企业及非房地产企业，共计330家房企发布了破产相关文书。

中指院相关分析人士指出，发布破产文书的房地产企业主要分布于长三角与珠三角城市群，上述两个区域占总数量的43%。中指院分析人士认为，“一方面，热点城市及城市群，吸引了大量房地产开发企业进入，区域竞争激烈，地方小微房企生存更加艰难;另一方面，长三角及珠三角投资及借贷热度高，借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。”

融资困境叠加企业经营压力

“对破产企业进行核实后，我们发现房企大多为当地开发企业，很多纠纷为破产和解以及再次启动，相比小企业而言，部分规模相对较大的房企，因战略定位、多元扩张、项目销售等问题，资金链也出现了问题。”中指院方面表示。

根据中指院对企业深陷困境原因分析研究，房企面临破产主要有两方面原因：一方面，企业自身管理制度落后、运营效率较低、产品缺乏竞争力、布局单一，在市场火热的上行期阶段，企业的销售业绩快速增长，掩盖自身“内功”先天不足的缺陷。同时，规模化也对企业自身管理提出更高的要求，企业并没有及时优化应对挑战。一旦市场进入平稳或下行期，企业的竞争力短板就会凸显出来，销售去化以及融资等问题将形成较大压力。

另一方面，部分房企前期的业绩高增长促使企业自信心急剧扩张，在业务发展方面速度过快，激进的多元化拓展拖累了企业的发展速度。

“作为一个资金密集型行业，房地产开发需要大量资金支持，一旦运转中的环节出现资金问题，多米诺效应被触发，将迅速蔓延，导致房企经营困顿甚至倒闭破产。”中指院方面分析指出，2019年，信用评级较高的大型房企资金优势更加明显，而部分小型房企资金承压，短期资金风险显著增加。“房企仍需要从经营上做好地产主业，优化债务结构，降低杠杆比例，平稳发展才能持久经营。”

在政策调控较紧的当下，尤其是融资端不断收紧，融资成本水涨船高，现金流更是重中之重。亿翰智库方面也认为，“收并购浪潮来袭，也体现出当下地产行业之艰难。对于进入发展困境的房企而言，或多或少都有自身的原因。”

2019年，全国范围多个城市取消或放宽了落户限制。业内预计，至少未来2-3年城镇化速度仍能保持，基本置业需求仍在，住宅开发仍有增长空间。亿翰方面认为，房地产企业在精进主业的基础上，可结合本身基因和资源情况，适度投入部分地产相关的多元化业务作为长期战略，但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原则，同时平衡好主业与其他业务的结构关系。

2020年房企规模预计稳中有升

近几年，房企纷纷涉足长租公寓、养老地产、文旅地产相关领域，也有房企进军新能源汽车、机器人制造、汽车零部件制造等非地产领域。上述中指院方面分析人士表示，“房企要对自身的财力、物力、人力有着系统规划，促进业务及品牌的协同发展，形成系统运营合力，否则新涉足业务不仅短期难见效益，主业的发展也会受到拖累。”

行业人士指出，受市场下行和调控不放松影响，我国房地产企业正在面临费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境，尤其中小型房企，仍将面临一定的盈利和资金压力。

未来，在融资监管全方位趋紧的情况下，行业分化将会持续加剧。业内普遍认为，虽然目前房地产市场整体去化压力尚存，但行业将保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗。预计2020年企业整体规模将维持稳中有升的增长态势。行业竞争加剧下，百强房企内部的分化格局也将进一步持续。

在市场去化承压的背景下，企业的发展重心逐渐由“增量角逐”转向“提质增效”，未来业绩规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，企业战略布局、组织管控、品牌建设等综合实力的提升将是房企未来工作的重中之重。

“尤其是中小型房企布局相对集中，很难平衡区域风险。因此，适度降低杠杆比例，放缓增长节奏，能够有效规避现金流风险。”亿翰智库方面指出，当下房地产行业的竞争格局与以往大有不同，合作是当下房企生存和竞争的主要形式，合作的本质是优势交换，合作的目的是完善自我的资源矩阵。

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