东原仁知服务(02352.HK)上市在即：高速高质量发展的成长型物企

继力高健康生活首日收涨26%的半个月后，港股市场又迎来一支物业新股。

4月19日，年内第三支登陆港股市场的物业股——东原仁知服务(02352.HK)正式开始招股，公司拟全球发售1666.67万股股份，其中香港发售股份166.68万股，国际发售股份1499.99万股，另有250.00万股超额配股权；另外，招股价区间为11.90-15.40港元，招股期截至4月22日，预计将于4月29日上市。

招股书显示，东原仁知服务多项核心指标增长强劲，盈利能力尤其亮眼。2019-2021年期间，东原仁知服务净利润由0.26亿元快速增长至1.3亿元，翻了五倍左右。

实际上，近段时间以来港交所对于物业股上市的把控严格，多数物企上市进度缓慢，折戟港股也并不少见。那么，其为何能成为近期成功登上港交所的少数物企之一？投资者会愿意为其“买单”吗？

一、后疫情时代，物管行业迈入发展新周期

从历史的后视镜来看，2021年或会是整个物管行业的一个关键时间节点。

2021年下半年以来，受累于政策对房地产行业的调整，物业股的二级市场走势一改前期扶摇直上的走势，上市物业公司股价均出现不同程度的回落。然而，回归至行业的基本属性，不难发现物业股的内在价值并未改变。

一方面，从市场空间来看，城镇化率的提高直接催生城镇存量房市场与物业管理经营规模的持续扩大。聚焦东原仁知服务重点深耕的西南地区和长三角地区，根据中指研究院的预测，2025年中国西南地区及长三角地区的总在管建筑面积将分别达到约45.9亿平方米及71.5亿平方米，这也意味着东原仁知服务具有广阔的发展空间。

（来源：公司招股书）

另一方面，经过数十年的发展，物管企业在服务创新及业务拓展方面都有了新的突破，比如于业态方面将服务的边界从住宅扩展至商业写字楼、医院学校及政府楼宇等非住宅领域。又如服务种类方面，物企能够提供不同的小区产品及服务，挖掘住户增值服务需求，提供高质量和多元服务。

此外，借助云应用、电子商务、大数据等信息技术，众多物业管理公司改变了传统物业低效率、劳动密集型的特征，从而实现降低劳工成本并提高盈利水平。

在此背景下，笔者认为物业管理行业，尤其是其中成长性好、盈利能力强、特色突出的企业仍然具备长期投资价值。

二、东原仁知服务的投资价值几何？

就投资而言，判定一家公司的价值几何，除了需要分析该公司所处行业赛道的市场规模，还需要探究更为本质的公司基本面质地。

首先，从管理规模来看，据招股书所示，截至2021年12月31日，东原仁知服务有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米，在行业中处于“中而美”的水准。

而从增速的角度来看，回顾公司近几年的数据，可以发现东原仁知服务规模增长的成长性十分突出。报告期内，东原仁知服务的在管建筑面积于2019年、2020年及2021年12月31日分别约为1190万平方米、2110万平方米及2820万平方米，年复合增长率达53.9%。

值得一提的是，根据中指研究院资料，东原仁知服务2020年的在管面积增速位列长三角地区物业服务百强企业中的第二名，这是公司快速增长的有力证明。

根据招股书显示，东原仁知服务的在管建筑面积增量有三个来源。

其一是与关联房企迪马集团的业务合作，奠定了稳定增长的良好基础。资料显示，截至2021年9月30日，迪马集团拥有分别约为320万平方米及2090万平方米的土地储备及总规划建筑面积，这一部分面积将在后续陆续交付至东原仁知服务。

其二是东原仁知服务独立获取的第三方项目，为其快速且高质量的增长注入了强劲动能。资料显示，来自独立第三方的物业项目总在管建筑面积在2019年至2021年期间增加超过五倍。

其三是东原仁知服务亦在积极参与战略收购及投资，不断扩展业务规模，并由此介入更丰富多元的管理业态，从而筑高核心竞争壁垒。

据此认为，东原仁知服务的在管面积总量增长速度处在较高水平，叠加三条路径提供源源不断的面积增量，有望在后续构建出一条高速成长的发展曲线。

与业务规模扩大相对应的是东原仁知服务业绩的高速增长。资料显示，东原仁知服务的收益由2019年的5.59亿元增加约113.4%至2021年的11.93亿元；毛利则由2019年的1.33亿元增长约132.8%达到3.09亿元。此外，东原仁知服务的年内利润更是从2019年的2560万元增长409.4%达至2021年的1.30亿元。

从规模和业绩数据中不难看出，东原仁知服务近年来收获了快速的成长。同时笔者注意到东原仁知服务紧随城市更新的步伐，持续探索多元业态布局，在打造非住业态的项目上已经卓有成效，旗下拥有国际高端物业GSN、康养大健康服务、产业园、写字楼等多领域的标杆项目，而这也是东原仁知服务作为成长型物企，实现差异化突围的核心要义之一。

招股书数据显示，东原仁知服务日益多元化的非住宅物业带来显著的业绩增长，其管理的非住宅物业产生的收益由2019年的0.64亿元增至2021年的2.62亿元，复合年增长率高达102.8%，且这部分收益有着更高的毛利率，因而带动整体盈利能力进一步提升。

三、三大维度解构东原仁知服务行稳致远的实力优势

进一步梳理整篇招股书，笔者认为东原仁知服务的实力优势明显，有利于其在未来持续兑现盈利和成长性，具体体现在以下三个层面。

A、市场化运作能力强，经营独立性可获验证

招股书显示，2019-2021年，东原仁知服务来自独立第三方的物业项目分别约为280万平方米、990万方米及1410万平方米，约占本集团管理的总建筑面积的23.3%、47.1%及50.0%，呈现积极上升趋势。反映到收入层面，同期东原仁知服务源自独立第三方的物业项目分别贡献约0.16亿元、0.53亿元以及2.68亿元，营收贡献比达6.1%、15.1%及42.6%，同样呈现出显著提升的趋势。

因而预见，在迪马集团提供稳定项目来源的基础上，东原仁知服务所具备的出色竞争力使其能在市场中持续巩固优势地位，为未来扩大于行业内的市场份额提供坚实的实力保障。

B、服务品牌丰富优质，深筑客户粘性的护城河

服务体系和品牌定位是上市物企的软实力，也是物企获取市场资源的竞争力。据了解，东原仁知服务通过差异化定位战略，培育起自身的独特优势和竞争壁垒，有利于其强化市场领导地位。

根据招股书显示，东原仁知服务旗下包含“原·聚场”“原管家”“东御”、“原·生活”四大品牌，能够满足不同的客户群需求。具体而言，“东御”品牌包含针对住宅物業提供的物業管理服務，能根据住户喜好提供定制服务；“原·生活”品牌则包括增值服务，旨在丰富住户的居住体验；“原·管家”提供的是精细、周全、个性化及多元化的物管服务；“原?聚场”则为社区生活品牌，其将“生活美学、亲子互动、戏剧艺术”的概念贯彻在体系中。

丰富的品牌体系和以客为本的服务理念，使得东原仁知服务保持着优于行业平均水准的续约率。资料显示，2019-2021年，东原仁知服务整体续约率均接近100%，高用户粘性验证了高品质服务。

C、智慧物业时代，数字化赋能东原仁知服务提质增效

跟随行业数字化发展趋势，东原仁知服务致力实施营运数字化，践行以客为本的理念，构建了“东驿站”移动应用程序、“i神马东东”微信小程序以及智能社区。同时，东原仁知服务的EPR系统、BPM系统以及人力资源管理系统等多个系统共同作用，提高营运效率，确保提供一致及优质的服务。

可以看到，东原仁知服务正在借助互联网与数据技术，为整合资源并实现在管物业项目状态数据的高效传输、及时且高效响应客户需求提供科技助力。

结尾

目前来看，物业板块在经历了一轮冲击之后，无论是上市热点还是板块估值都整体呈现出理性回归的态势。此时上市的东原仁知服务，高成长性以及多元业态布局的特征突出，显示出较强的增长潜能，是其不容忽视的价值亮点。笔者相信，登上资本市场舞台后，东原仁知服务将在扩大公司物业组合及业务规模方面所获得更充足的“弹药”，从而更好地抓住行业发展的机遇，公司上市后的表现值得期待。

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