上海房贷市场样本：楼市阳春三月“解冻”，需求井喷、价格报复性增长是否会出现？

“昨天回沪在家隔离满14天，第一天出门就办了件大事，”沪飘十年，林芸(化名)终于在3月15日买下了自己名下的第一套上海房产，而实现这一切的催化剂竟然是这场新冠肺炎疫情。

疫情爆发以来，上海的楼市显然是逐步按下“重启键”。2月中旬，新盘多数不敢开盘，二手房带看受限，共同造就了2月房产交易冷冻、房贷市场低迷的事实。而随着疫情防控效果逐步显现，部分新盘和二手盘交易开始萌芽，春风之下，上海楼市渐渐回温。

购房者蠢蠢欲动

林芸去年拿到户口顺利成为“新上海人”，趁着上海房地产已经多年呈现价格增长乏力，林芸准备2020年精挑细选后买房。但一场疫情打乱了计划，她认为，时下应该是楼市较为低迷的时刻，她害怕疫情后楼市也许会出现需求井喷、价格报复性增长。于是，她采取了速战速决的战术。

其实，2月的上海楼市，也并不见有多萧索。2月20日，上海徐汇滨江地块也拍下310.5亿元的总价地王，总面积约32.37万平方米。土地用途有商办、餐饮旅馆、文体、商品住宅等。市场上有些购房者认为，疫情之后市场并不会悲观。另外，绿地集团从中国民生投资有限公司(中民投)接盘的董家渡地王项目也在三月中旬部分开启认筹。根据其公示的一房一价表，单价区间为11.16万元/平方米-18.15万元/平方米，这将是疫情未结束的情形下春节后第一个开盘的上海豪宅项目。

这些消息让一些购房者加快了置业的脚步。

3月15日，是林芸第一次看房的日子，也是签下房屋买卖合同的日子。刚好在上海闵行中环外看到一套价格合适的复式户型，果断出手。对方正要拿这套房换学区房，比较着急，相比市面已是较低价格，还因为疫情原因降了一些。

林芸这样的购房户并非单例，原本就有套上海商住房的李君(化名)节后也有些着急。在卖掉手上这套凑齐首付之前，3月15日她赶去了两个青浦的刚推的楼盘实地考察，现场均需要戴口罩、测体温。这是她疫情之后看到人群最集聚的场合，已经下午五六点，仍有三四十人围着销售坐在七八张桌前询问。

“销售都不屑于带着客户看样板房，直接说，90平的在这里，120平的在那里，你们自己看去吧。”李君回忆说，另外一个附近的楼盘距离地铁足足有4公里之远，但一天也签约了20套，现场有购房者称，自己看中的房子被人提前下手了。

需求在，供给却不足。一位房地产中介对记者表示，虽然2月中旬就回城复工，但很多小区封闭，带看根本不现实。目前3月之后逐步有房源所在小区对外开放，部分可以带看。“不同小区宽严程度也不一样，有些刷健康码就能进，有些严格限制外来人员。”

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对21世纪经济报道记者表示，何时开放带看是根据实际疫情情况和疫情防控安排来决定的，中介不太好判断。目前的政策是：如果小区允许进入，经纪人在出示绿色“随申码”和相关证件，做好信息登记、佩戴好口罩且量体温正常的前提下，才可以进行带看，如果小区的防疫规定不允许是不能进入带看的。疫情期间，中介还采用线上方式进行带看，比如通过VR看房、线上直播看房等，让客户足不出户就可以看房。

容易形成火爆场面、人群聚集的新房则态度较为谨慎。有新房销售人士表示：“目前新盘都不太敢开盘，还是怕防护措施不到位。我们的楼盘估计要拖到5、6月份面世了。”

虽然部分购房者有些着急，但杨雨蕾透露，从链家统计的购房者平均成交周期来看，由年前的50天左右，延长到60天左右，但主要原因可能只是因为疫情影响导致看房和成交的过程都被拉长的关系，总体而言客户心态其实并未出现变化。

银行房贷业务清淡

根据房产中介机构链家出具的数据，上海的二手房市场今年1月份成交量同比下降31%，2月份同比下降53%(3月份的成交暂未更新)。1月份成交同比下滑主要是受到春节影响，今年的春节较去年时间更早。而疫情的爆发是1月下旬开始的，所以疫情对成交的影响主要体现在1月下旬到2月份这段时间。

没有成交，就没有按揭贷款。根据央行上海总部3月13日公布的数据，2月住户部门贷款减少325亿元，个人住房贷款增加29亿元，同比少增45亿元。

银行的房贷业务清淡了，房贷经理们都在忙着存量客户房贷换锚的事情。一位国有大行的房贷经理大吐苦水：“一手好多楼盘还没开，二手不敢带看，即便有签约的应该流程还没走到我这环节，暂时还没什么贷款合同要忙。现在贷款的话审批很快，一个星期就能完成。”

根据她的了解，很多新盘等到疫情结束后会集中推出，她认为到时候也许有不少打折促销活动，对购房者来说是个利好。

一位股份制银行上海分行行长对21世纪经济报道记者表示，2月房产线下交易几乎没有，主要是因为大家都宅在家里，交易少了，自然按揭少了。不过认为，3月的下半个月情况会有所好转，并且疫情之后别墅和联排会成为购房者的新目标。

不过谈及全年房贷业务的总体计划，上述行长表示暂时不会调整：“中央反复强调目标任务不变。”

3月16日的国新办发布会上，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇对房地产和投资问题做出回应称：“房住不炒的政策定位没有改变，这几年房地产市场总体平稳，稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。具体到房地产的发展政策上，还是要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激政策。”

链家透露，进入3月份以来二手房的成交有比较明显的恢复，近三周的周均成交环比都呈现大幅增长，但是离去年的常规成交量仍有差距，目前周均成交恢复到80%以上。

谈及实质性的楼市交易回暖，房产中介机构易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，至少要等到5月：“3月、4月交易量肯定会逐步上升，但是相较于去年同期正常的交易量，只能达到50%-60%。5月之后还要看各地支持政策，也不排除1个月补回3个月的交易的可能性。”

“从目前二手房成交恢复情况来看其实好于预期，而且由于新房市场目前新增供应仍未恢复，可能对二手房的成交是个利好，成交量可能很快会恢复到正常水平。”杨雨蕾对记者表示。

而严跃进指出，等到楼市恢复平稳，新房市场交易会比二手房更热，而二手房要滞后3个月或者更长时间，原因在于5月份会出现新盘集中推出。

从全年房价来看，两位专家均不认为会出现报复性反弹。

严跃进称，现在还处于降价阶段，到4月、5月才会稍微平稳，5月、6月才会有所反弹，但不会是报复性反弹。

“疫情期间被压制的购房需求是否会在后期爆发，这个可能性比较小，因为疫情主要影响的时间段就2月份左右一个月的时长，而且中间本身是春节成交量就小，而对房价的影响就更小了，从目前的成交数据来看对房价基本没有影响，全年仍以稳为主。”杨雨蕾说。

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