民营房企并购贷融资破冰 一大波地产项目股权交易已在路上

随着部分民营房企获得并购贷款融资额度，改变了仅有央国企获得并购贷款的局面。

碧桂园、美的置业日前宣布，分别获得招商银行150亿元、60亿元并购贷款融资额度。按协议，额度将专用于地产并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求衍生的创新类融资产品。

碧桂园、美的置业由此成为并购贷款不计入“三条红线”后，首批获得并购贷款融资额度的民营房企。

市场分析人士认为，优质房企获得并购贷款融资，有利于从整体上改善出险房企资金紧张局面。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，民营房企获得此类并购贷款支持，体现出当前房地产金融政策出现放宽的迹象，并购市场的春天即将到来。

用于收购出险企业合作项目

就获得并购贷融资额度，一位接近碧桂园方面人士向记者表示，金融机构只是对部分出险企业较为谨慎，但碧桂园的融资一直不存在障碍。“金融机构对我们还是很友好的，不过我们自身也有降杠杆需求，融资欲望没有那么迫切。”

多位房企人士告诉记者，当前银行给予部分房企并购贷款额度，主要是让这些房企收购与出险房企合作的项目，以免受出险企业拖累。

上述接近碧桂园方面人士也表示，当前阶段将首先收购已出险企业合作项目股权，未来不排除收购其它优质标的。

一家上市房企高管向记者表示，之前与其合作企业出现资金问题后，对自身也造成较大困扰。“例如项目出资应由双方共同管理，但合作方因资金紧张无法继续投入，公司被迫进行垫资，最终只能通过谈收购来解决问题。”

“我们公司今年重点工作之一，就是解决跟我们合作的那些出险企业的项目问题。如果有并购贷款的话，我们资金就不会有大的问题。” 另外一家华南房企融资部人士称。

上述华南房企融资部人士指出，银行对房企的并购贷额度虽然很高，但实际操作过程中，将根据实际情况批复具体款项。

中指院企业事业部研究负责人刘水认为，获得并购融资的企业，之所以率先从合作项目入手展开股权收购，有多方面原因。“作为项目共同的股东，无论从项目质量还是财务结构层面，受让方对合作项目更为熟悉和了解，可以节省大量尽调的时间成本，落地更快。再者，如果合作项目为受让方并表子公司，收购不会增加额外债务，财务处理更加便捷。”

并购融资规模已近千亿

事实上，出售合作项目股权，已成当前不少出险房企实现项目退出、加快回笼此前投入资金的一个重要途径。从近几个月市场情况来看，融创、世茂、雅居乐、正荣等企业，已先后将项目部分股权出售给合作方。

今年1月初，融创将昆明融创文旅城二期40%股权，以14亿元的价格转让予合作方华发，这其中包括现金代价12亿元、债权2亿元。此外，融创还将武汉甘露山文创城部分股权，转让给合作方武汉城建、将杭州一项目公司股权转让给合作方星创置业。

1月底，雅居乐、世茂分别将其所持广州亚运城项目部分股权，转给了中海地产，总成交价超37亿元。

2月份，正荣地产将天津一项目公司股权转给美的置业。在2月23日召开的投资者电话会议上，正荣地产高层表示，公司已梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有的合作方以及央国企洽谈项目股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30-40亿左右规模的资产盘活处置。

业内人士认为，房地产行业并购正在提速，预计未来会有更多项目展开股权交易。

据中指院数据，目前房企发行并购债融资38.2亿元，计划发行15亿元；银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。房地产行业共获并购类融资，已近千亿元。

刘水指出，随着风险事件的增加，出售现有资产成为房企快速回笼现金的重要手段，也是房企向债权人展示偿债诚意的方式之一，因此才有多家出险房企明确表示了对自持物业、开发项目的出售意愿，这其中不乏优质项目，很容易引起有并购能力企业的兴趣。

对于收购项目公司股权，严跃进认为，这也是一些企业做大规模的新途径，即不需要直接拍地，而是积极寻找此类项目，也可以实现加速发展。

（文章来源：财联社）

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