环球速读:经营贷、假离婚再现楼市!理性“提前还贷”要算哪些账
三年前贷款在老家贵阳买了首套房的杜小姐近日频繁接到老家民间助贷公司的电话,向她推介“转按揭”业务。
“这不是通常意义上银行间的那种房贷转接,而是将高利率房贷置换成低利率的经营贷。但从操作流程上,我得先借到过桥资金,提前还清房贷,再将房产作为抵押物去申请经营贷。”杜小姐告诉第一财经。
(资料图片)
近期,受资管产品收益率下降、首套房贷款利率普遍下调等因素影响,全国多地出现提前还贷潮。为了满足存量贷款人的还贷资金需求,第一财经了解到,如上述杜小姐所提及的“转按揭”服务正在广西、河南、辽宁等地的二三线城市悄然开展。
“目前,当地确实存在客户通过经营贷或者消费贷来偿还其他渠道垫付房款的情况。而且据我了解,为了帮存量贷款的客户‘降息’,有商业银行还在运作另一种‘转按揭’模式,即默许客户通过离婚析产进行‘夫妻转贷’,以获取更高的贷款额度和更低的贷款利率。”河南开封某大行个贷经理小赵对第一财经透露。
但无论是“转经营贷”还是“假离婚”,均曾多次因涉及扰乱金融秩序、易加大楼市泡沫,被监管部门明令禁止。2月10日,辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》,其中再次提出,违规转贷存在多重风险;对于涉嫌骗贷且情节严重者,还将承担刑事责任。
是“一条龙”也是连环套
多名业界人士告诉记者,经营贷流入楼市,更常见于楼市上行期,居民加杠杆购买二套房。当前楼市进入下行通道,居民纯粹以还贷为目的使用经营贷相对较少,但也非罕见。
经营贷又称小微贷或者生意贷,是指发给个人或者企业,用于企业经营的贷款,支持房产抵押。申请经营贷,需要贷款人或其亲属确实在经营一家公司。如像杜小姐一样的工薪族要申请到经营贷,有的中介公司可能会提出办理“假流水”“空壳公司”等相关资质证明,以“帮助”其获得准入门槛。
这种“经营贷置换房贷”一般分为三步:存量贷款人首先通过中介平台,以相对高的利息,获得过桥资金,一次性还清房贷;再以房产为抵押物,在其本人和亲属均未有注册公司的情况下,通过中介公司提供的包装方案,申请经营贷;最后用申请到的经营贷去偿还过桥贷款。
“这是民间金融中介机构提供的‘一条龙服务’也是连环套,流程比较繁琐,还很容易被套路,我们(银行)并不推荐客户通过这种途径筹集还款资金。”小赵称。
不过,由于经营贷利率水平较低,放款速度较快,随着近年来国家加大对小微企业的支持力度,经营贷的利率还有持续走低趋势,小赵也表示,该转按揭方式确实吸引了部分存量贷款客户的关注。
以开封为例,据小赵介绍,目前经营贷利率水平大致略高于4%,和新增房贷利率水平相差无几。而对于拥有存量房贷的客户,或在开封首套房贷款利率为6.13%左右高点购得房产的,由于购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加点”组成,银行加点自合同签订后保持不变,所以在贷款置换后,“高位站岗”的贷款购房者也许能节约几十万的利息。
根据招商银行等多家商业银行官网信息,经营贷仅可用于企业经营周转。对于经营贷违规挪作他用的现象,早在2021年年初,住建部、央行和银保监会就曾联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称“通知”)明确,加强贷中贷后管理,银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响。
“即便不是用于购房,仅仅是希望通过这种转按揭渠道来减少个人贷款负担,贷款用途的真实性也存在问题。两类情况都涉嫌骗贷。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对第一财经表示。
在前述辽宁发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》中也提到,经营贷借款人须如实提供贷款申请资料,如伪造经营资料获得贷款,则涉嫌骗贷,情节严重的,将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款,违规使用将会被提前收回贷款。
北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师骆训文对第一财经分析称,如果没有发生实质性消费或经营行为,贷款人用消费贷或经营贷置换房贷,便属于违规,但处罚力度相对有限,其违规风险主要体现为贷款被收回,并需要一次性结清贷款。
但对于提供贷款转换服务的中介或金融机构而言,鉴于前述通知中提到“房地产中介机构不得诱导购房人违规使用经营用途资金”,云嘉律师事务所高级合伙人/不动产与建设工程专业委员会主任梁雪对第一财经表示,一旦被查出,可能会面临行政处罚且处罚信息会被纳入征信系统。而情节严重的,根据刑法有关规定,甚至还可能受到有期徒刑、拘役、罚金等刑事处罚。
刑法第一百七十五条之一“骗取贷款罪”明确:以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
“离婚套贷”再现
如果贷款人单纯为了减少还贷压力,小赵认为,相比之下,通过二手房交易转让,重新申请按揭贷款,再偿还原贷款,这种还贷方式更为划算。
另有当地某地方行个贷经理告诉记者,此类被称为“异名转按揭”的还贷方式在开封多家商业银行确实可以操作。
该个贷经理称,为了减少本行客户流失,当地银行早已不再对贷款人开展将按揭款从一家银行转到另一家银行的“同名转按揭”业务;但在同一银行内,贷款人依然可以进行“异名转按揭”。
具体而言,就是利用二手房交易转让,贷款人先通过过桥资金将剩余房贷还清,再将房产转让给亲属,重新申请按揭贷款。对于贷款家庭而言,转按揭成功后,不仅可以变相降低存量房贷利率,还极有可能因为房产在重新评估时价值提升,从而获得更高的贷款额度。
小赵表示,“异名转按揭”本是银行贷款实践中较为常见的业务,但为了减少贷款利息,一些夫妻间进行转贷的,可能会事先办理协议离婚手续,或者通过其他渠道,让银行查不到婚姻信息。
“近几个月以来,通过离婚析产进行‘夫妻转贷’的现象时有发生。”小赵提到,在重新办理贷款时,银行会先对受让人的征信、年龄和婚姻状况等基本情况进行审核。在两年以前楼市较热的时候,银行会要求30岁上下单身的贷款人提供半年以上的单身证明。但随着楼市转冷,目前仅需要提供身份证、户口本、离婚证、流水等简单个人信息,即可办理转按揭。
但上述转按揭包括“离婚套贷”亦可能产生新的成本和风险。王玉臣称,一方面,进行二手房交易办理过户会产生新的税费,如果这个过程使用过桥资金,还可能会增加额外不必要的成本;另一方面,假离婚不是一个法律名称,只要办理了离婚手续,夫妻共同财产会变成一方的个人财产,即使是再复婚,名义上分到受让人名义下的财产也成了其婚前个人财产。
另有熟悉法律风险的人士提示:转给亲友后,再想转回给自己,也存在发生法律纠纷的隐患。而若亲友身故,则更有可能与亲友的继承人发生房屋所有权的纠纷。
前述地方行个贷经理还表示,近期,存量贷款下调的呼声较高,市场情绪也因此出现波动。一些中介公司嗅到商机,“研究”出了一种新的业务模式:为没有足量资金、也不想办理转按揭的存量贷款人,以其本人名义直接向银行申请降利率。在操作上,中介公司可能先收取一万元的预定金,再以存量贷款者的名义反复致电银保监会或银行,声称“房贷支付不起,如果不给降息就不还了”。
“银行本身也会担心逾期贷款的产生,早先接到的投诉次数多了,确实曾出现过对存量贷款者进行降息的个例。但相关个例的出现,并不意味着存量贷款利率已经可以下调了。中介机构的这种行为,在欺骗贷款者的同时,也干扰了银行日常工作。”该个贷经理称,作为应对,他所在的地方行,目前对于银保监会转来的此类投诉电话,“不予理会”。
违规贷款或加大资金负担
“还贷潮之下,存量贷款者也不能盲目从众,尤其需要慎重考虑通过过桥资金提前还贷。”前述地方行个贷经理提示。
王玉臣也提到,在房贷置换成经营贷后,至少存在两种情况,让贷款人资金负担加重:其一,一旦发生银行抽贷,贷款人将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险,授信也会受到严重影响;其二,很多贷款人会在中介的指引下采用过桥贷款结清房贷,这就产生了新的成本,尤其是在过桥贷款利率显著高于银行贷款利率的背景下,一旦后续贷款人现金流出现问题,还贷负担更重。
辽宁银保监局近日发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》也提到,借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中,会被中介诱导或强制借用过桥资金,支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等,实际综合成本可能超过银行房贷利率,知情权和选择权受到侵害。
对于出现置换个人无法及时偿还银行贷款的情况,梁雪进一步分析称,银行可能依据贷款合同向购房人主张偿还全部贷款、支付利息及违约金等,置换个人的房产也存在被法拍的风险。
(文章来源:第一财经)
标签: 提前还贷
您可能也感兴趣:
今日热点
为您推荐
当前快报:证券时报头版评论:多管齐下引导居民从超额储蓄向消费转化
天天滚动:【一图看懂】多地补贴新能源汽车 快看买一辆能省多少钱?
光伏装机需求回升 光伏胶膜赛道被带火
排行
精彩推送
- 环球速读:经营贷、假离婚再现楼市!理性“提前还贷”要算哪些账
- 当前快报:证券时报头版评论:多管齐下引导居民从超额储蓄向消...
- 天天滚动:【一图看懂】多地补贴新能源汽车 快看买一辆能省多...
- 新动态:天邦食品:拾分味道临泉工厂正在将猪的屠宰分割能力...
- 云海金属:公司会抓住一体化压铸发展的契机,着力发展镁铝合...
- 光伏装机需求回升 光伏胶膜赛道被带火
- A股的浪漫!“情人节第一股”涨停亮相 中签股民嗨了 “浪漫...
- 【全球速看料】天邦食品:拾分味道临泉工厂正向食品深加工领...
- 看点:上海新阳:拟5.8亿元投建集成电路关键工艺材料项目
- 天天最新:美国1月CPI同比上涨6.4% 高于预期
- 热头条丨上海新阳(300236.SZ):股份回购价由不超30元/股调为...
- 环球聚焦:浪潮信息:公司在人工智能服务器领域的市占率位居...
- 证监会核发宝地矿业、联合水务、金海通IPO批文
- 全球视点!长三角地区物流提质增效降本和物流保通保畅现场会召开
- 世界快看点丨1年最大涨幅超2倍 氟化工龙头创新高!机构看好...
- 欧洲议会通过《2035年欧洲新售燃油轿车和小货车零排放协议》
- 中国平安:四家子公司1月原保费收入合计1397.62亿元
- 凯撒文化:在AI技术领域,公司和上海交大合作
- 当前快看:苹果“印度制造”计划遭遇挫折:外壳良品率据称经...
- 天天快消息!亚光科技:长沙园区项目一期厂房建设与改造已完成
- 招商港口:1月集装箱1411.2万标箱 同比增长19.3%
- 海南撤下公积金贷款资产证券化、贴息贷款文件 前期已筹备数月
- 隔膜市场热度爆棚 行业出现扩产潮 业绩大增的公司名单来了
- ST星星:公司全资子公司江西立马于2023年1月开始试生产
- 全球今亮点!商务部新闻发言人就美国将6家中国实体列入美出口...
- 世界播报:奇安信与中兴通讯签署战略合作协议:共同探索数字化...
- 天天快看:年内最强牛股突然自曝或有内幕交易 单月暴涨389%...
- 数据复盘:主力流入电网设备板块 机构资金抢筹宇通重工
- 每日消息!从大赚1000亿到“血亏”500亿 特斯拉空头们在过去...
- 环球今日讯!2月14日晚间沪深上市公司重大事项公告最新快递
- 【报资讯】博瑞传播:公司暂未采取电子合同模式签订合同
- 环球新资讯:全球第二大铜矿因暴雨停产 铜资源短缺冲击市场
- 世界快播:美股异动 | Ouster盘前涨4% 和威力登激光雷达完成合并
- 世界焦点!新百利融资(08439.HK):拟回购不超300万港元股份
- 热头条丨五年在海宁维多利亚医美花了30多万 一句话受到“伤害”
- 双星新材:公司目前暂未发行定增事项
- 环球热门:中国海诚:目前暂无重组或引入资产的计划
- 今日热闻!北向资金今日净买入5.99亿 抢筹泸州老窖、山西汾酒...
- 每日简讯:海宁维多利亚医美店里起争执 到底是谁被侮辱?
- 【环球速看料】晶科能源不超100亿可转债获上交所通过 中信建...
- 全球速读:武汉同城快递为何要到鄂州“跑一圈”?
- 热文:南平顶山:女子购物发现账户余额不足 一查消费记录瞬...
- 【全球时快讯】2月14日人民币对美元中间价报6.8136 上调15个基点
- 实时:大反转来了?碳酸锂暴跌 带动锂电池降价!
- 环球今热点:月薪2万招董事长保镖 还要求武术功底!多家上市...
- 赴日旅行团收益激增,纵横游控股(08069.HK)前三财季净亏损收...
- 环球快看:已买1509亿!外资还会继续买吗?
- 焦点滚动:8年来首降!报告:去年游戏市场收入同比降10% 用户...
- 新资讯:港股异动 | 绿电概念股全线上涨 去年全国风光发电...
- 全球滚动:复盘31只涨停股:中航电测、天娱数科断板 三六零炸板
- 热消息:多地民政部门公布婚姻登记大数据:初婚平均年龄接近30岁
- 环球速读:中证协或将对网下打新账户的资金规模作出要求
- 环球实时:全球30%男性想用AI写情书 实测ChatGPT:你感动了吗?
- 科瑞技术:公司暂无chatGPT相关业务
- 全球速递!海顺新材:公司一直致力于复合材料的开发,应用,P...
- 毒云漫天 动物死亡 民众紧急撤离!专家:数年后或现大批癌症患者
- 环球头条:长源东谷:公司新能源混动车型的缸体、缸盖项目开...
- 【世界快播报】国家药监局通报51批次不合规化妆品 涉兰姿兰...
- 创维数字:公司与百度在多个项目已建立了紧密的长期合作关系
- 天天看热讯:贾跃亭的测试车3月抵达上海 4月交付 他本人呢?
- 焦点速讯:贷贷相传?房贷年龄期限延长至80岁 北京也有银行...
- 【环球快播报】监管拟明确沪深各板块网下打新报价偏离度显著...
- 世界观察:板块异动 | 制冷剂R32价格再度上涨 氟化工概念...
- 北信源:公司暂不涉及与New Bing合作
- 当前视点!浙商证券:预计基建开工量逐渐提速 促工程机械需...
- 阿莱德:公司产品可应用于光通信领域
- 环球今头条!阿莱德:公司的产品均可应用于军工行业
- 环球动态:海达股份:公司暂无钙钛矿电池产品
- 环球看热讯:先达股份:公司多年来在稳步提高现有产品产能的...
- 【世界聚看点】650泰铢是多少人民币(2023年2月14日)
- 微速讯:中国石墨上升10% 机构料电池厂的盈利能力有望持续修复
- 焦点关注:1台币等于多少人民币(2023年2月14日)
- 全球速讯:1澳币等于多少人民币(2023年2月14日)
- 视焦点讯!一日元等于多少人民币(2023年2月14日)
- 当前观察:歼20又起飞!70亿资金激烈搏杀 今年最强牛股再冲...
- 每日热点:八大券商主题策略:有色大年来了!把握顺周期机会...
- 世界快讯:105亿“押注”锂钠电池 雄韬股份收关注函
- 环球快消息!市场规模大幅增长+政策支持 打开行业新空间!这...
- 重磅落地 这板块重挫!工业“拼多多”再次跌停!一则大消息...
- 天天报道:美银证券:重申汇控(0005.HK)买入评级 目标价上调...
- 瑞信:下调舜宇光学(2382.HK)目标价至104港元 评级中性
- 精彩看点:浪漫婚登:幸福在一起“你笑的像朵花”
- 【世界时快讯】“网上无法预约”“始终不受理”!提前还贷太...
- 环球快资讯丨婚姻登记量“5连降” 江苏四地结婚登记平均年龄...
- 奶酪博士专研优质营养奶酪产品,受到广大消费者信赖
- 全球通讯!聚石化学:公司正对光伏大类方向进行研发
- 环球热议:沪指震荡微跌 有色、钢铁等板块拉升 长寿药概念活跃
- 华夏稳茂增益一年持有期混合基金于3月6日起公开发售
- 全球观天下!涨停雷达:消费电子个股异动 珠城科技触及涨停
- 微众银行深入落实深圳市科创企业惠企政策,以数字金融激活深...
- 涨停雷达:文化传媒个股异动 新华传媒触及涨停
- 快看点丨午评:三大指数高开低走创指跌0.68% 厨卫电器涨幅居前
- 提前还房贷潮下的年轻人:“最敢贷款的他们被教育了”
- CPI数据将公布 美元下滑后整固头寸
- A股异动 | 敦煌种业跌近7% 江苏融卓自2022年12月30日起已...
- 耐普股份过会:今年IPO过关第29家 西部证券过首单
- 讯息:农民人均可支配收入突破2万元大关
- 世界播报:京东方于武汉成立智慧能源公司
- 全球观天下!日元飙升是短暂的
- 焦点快报!知名品牌业绩大降超90%!这行业“三巨头”利润全在...