永靓家园开发商立下霸王条款，将施工质量拆改风险甩锅给业主！

永靓家园的业主真是太难了！

自2020年11月房子交付，好多业主已入住将近一年半的时间了。从去年4月开始陆续曝出卫生间各种问题，包括倒坡、地板起鼓、墙体洇水脱皮、返水反味、马桶漏水漏臭、立检口未拧紧漏污水臭气、通风道不密闭致一开抽油烟机就恶臭等等，这些问题，永靓家园的开发商和施工单位至今仍在甩锅小区使用的中水系统，不仅不积极进行维修，而且还声称要在拆除中水系统之后再统一进行维修，逼迫业主在返水反味、漏水漏臭的居住环境下，不得不同意开发商的拆改条件！很多业主也足足忍受了一年多的恶劣居住环境。

2022年4月，开发商又发出一份《永靓家园“户内中水集成系统”拆改补充协议》格式合同，让人看后，感觉字里行间就透着开发商的“甩锅”——把卫生间出现的“堵塞、返味、返水等施工质量导致的问题归结为中水系统”的责任；把卫生间拆改损失、拆改过程中各种可能的风险责任全部甩锅给业主。协议签署后，开发商自己就没有任何责任，风险全由业主来背！就之前报修的卫生间、客厅漏水的地板鼓包、墙体洇水脱皮等施工质量问题也要捆绑中水拆改，对于不签署拆改中水协议的，开发商也不给维修了。

但是，开发商这样做合法吗？按照国家住建部的规定和《建筑法》、《北京市工程质量管理条例》规定，开发商是房屋质量的第一责任人，施工总包单位对施工质量负有整改和维修责任。但这份协议中，看不到总包单位的施工质量责任，所有的责任和风险全部甩锅给了业主和中水厂家。

1、开发商将出现问题的责任全部对外甩锅

比如协议第二段就描述到：“乙方在实际居住并使用该系统过程中出现卫生间堵塞、返味、返水、运行噪音、药片异味、长流水等问题，强烈要求甲方拆除原合同附件七装饰装修及设备标准约定的户内中水集成系统。”这意思就是卫生间出的种种问题，乙方也就是业主都承认是中水系统导致的、和开放商施工质量不合格没有半点儿关系。

其实，在2021年2月就有人举报，永靓家园小区卫生间已经出现了200多户将出现了地板鼓包、墙体洇湿问题，卫生间的防水形同虚设；2021年4月，北京广播电台更是播出了“刚交房，就漏水，共有产权房这套必装系统到底能不能用”的报道，大量的卫生间地板鼓包、墙体洇水脱皮图片，让人看了触目惊心。

2021年5月初，业主收到的“2021年4月30日永靓家园开发商建邦中铁房地产开发有限公司出具的”《永靓家园卫生间门口防潮问题及中水问题维修方案》，明确了漏水原因：当卫生间淋浴或洗衣机排水、马桶冲水时水从地漏接口或瓷砖拼缝渗入瓷砖下的结合层、垫层，因卫生间门口防水不具备上翻的条件并且卫生间的给水管道、采暖管道均由门口部位引入。结合层及垫层的水饱和后导致延管道部位渗透至木地板下的垫层，致使木地板返潮。

2021年6月，北京市住建委就已发布了调查报告，作为该项目的施工单位，北京六建集团有限责任公司及中铁六局集团有限公司相关负责人也表示，将按照制定的维修方案，整改因施工不到位出现的各类问题。对发生的地板、墙面洇湿等问题接报后第一时间处置，并彻底修复。

所以，永靓家园卫生间门口地板墙体洇水问题，以及垫层内积水饱和变质发臭、卫生间异味、孳生细菌蚊虫问题，与中水系统以及集中水封没有关系，早有定论。

但是，总包单位中铁六局的维保负责人就这样直白地说：“中水拆改就是为了彻底修渗水，修的办法就是拆中水”、不拆中水不给修渗水。

为什么在“拆改户内中水集成系统”的协议中，就缺少了“地板鼓包、墙体洇水、孳生细菌蚊虫”这一业主投诉的第一个大问题、以及北京广播电台“刚交房就漏水”的突出问题？开发商自己已经找到原因、中水厂家已经查清的事实，尚有400多户业主家里卫生间门口继续潮湿、渗水不断流向客厅、卧室的实情，这么大的根本性的影响业主正常生活的问题，在协议中怎么就看不到身影了呢？开发商要把这些严重施工质量的修复责任，甩锅给业主么？

合同中，将拆除卫生间装饰装修的责任，竟然也甩锅给了业主，称业主“强烈”要求甲方拆除原合同附件七装饰装修及设备标准约定的拆除户内中水集成系统；但据了解，没有业主强烈要求拆除附件七的装饰装修啊？

2、格式化合同、侵犯业主的权益

卫生间的拆改，必须要让业主有充分的知情权！开发商在没有做出改造“同层排水”的样板间向业主展示改造效果，也没有公示完整的改造方案，更没有公示详细的施工改造实施方案，连一个通过审查的设计图都没有，就让业主“盲签协议”。

更在协议中有这样侵犯业主权益的条款：“乙方确认已知晓以下事项并予以认可””，这是赤裸裸的胁迫家里卫生间有地板鼓包、墙体洇水等待数月维修的业主，要么继续住在“破房中”，要么“盲签”承担全部风险。

开发商把业主 “获得合格房屋”的合法权益剥夺，逼迫业主承担全部风险，包括改造中无法使用、改造后的漏水、返臭等健康安全风险。因为改造方案是自己选的，改造施工风险自己也签了协议愿意承担。

3、让家里变成施工现场，修改方案不合理，多处存在违反安全卫生基本要求。

从开发商去年公布的改造方案看，“拆中水系统”实质上要连带着拆除卫生间墙地面防水、垫层及管道，包括砸掉地砖、垫层、管道（给水管道、排水管、暖气管道）、防水层、管井包封、拆除排水立管，砸掉墙砖，拆除马桶等等。而且施工期间要停止卫生间用水、砸地砖、墙砖、切割管道，会让家里在长达60天内变成“施工现场”，严重影响室内空气环境和卫生安全，对正常生活造成巨大影响。

开发商的同层排水方案，在地面上方敷设圆管、连通排水立管，并用假墙包封隐蔽，占用面积更大。洗衣机及洗手盆局部做起5到8厘米高的小平台，洗衣机要抬高使用。清理洗衣机地漏，每次都必须把洗衣机“请下高台”，清理后再“请上高台”，这可是一个力气活！恐怕这也是开发商在协议中提到的“可能存在实际使用面积、造型等差异”的实际情况吧！

更为可怕的是，开发商的这个方案，样板间内给放置的是“浅水封地漏”，安全防疫和防臭无法保证，违反国家标准的技术性法规条款，存在“违法”和生命健康安全隐患，难道开发商心里没点儿数吗？

殷鉴不远，中铁置业开发的另一个小区“博裕雅苑”，卫生间地面构造做法与永靓家园一致。博裕雅苑在调试验收中，没有出现洇墙鼓包问题，也没发现倒坡现象，但就因为“因永靓家园小区出现的问题给拆除了”，改成了“老吊管”系统。

为什么开发商将卫生间地面构造做法给修改了，不按图施工，不按标准施工？据开发单位的技术人员讲：做不成同层排水，而且同层排水中的垫层一定是会潮湿、进水的。难不成，这是开发商为“改成老吊管”而布下的另一圈套？

4、没有样板间、没有施工应急方案，突发疫情防控怎么办？

针对修改方案，开发商没有推出修改后的样板间，没有公示施工组织设计方案，没有告知对户内拆改臭气污染防护措施，没有减轻污染和施工环保及室内物品防护措施说明，没有突发疫情封控管理风险防范措施，更没有关于邻居无法统一拆改的方案。

事实上，事情发展到今天，已经有不少业主自行进行了维修，很简单、效果也很好，只需要解决地漏与管口不对齐、不密闭的问题，就不会漏水，更不会出现污水外溢、垫层内积水等衍生问题。既然简单维修就能够解决的问题，为什么偏要大拆大改，还要让业主承受“实际使用面积、造型等差异”的风险，60日不能正常生活以及更多难以预料到的后患呢？从强势空洞的霸王条款里，开发商没有拿出积极解决卫生间出现的种种施工质量问题诚意。

总体来看，这次的拆改协议，像是专门作为“甩锅嫁祸中水”的证据，是逃避开发商和施工单位施工质量责任的手段，置业主利益于不顾且将甩锅嫁祸行为通过业主实施，将业主也变成了开发商的“炮灰”。

5、中铁置业请兑现承诺、履行维修责任，再谈拆改中水系统。

明明是开发商整改自己的漏水施工质量问题，需要不愿意拆除中水系统的业主提供拆改配合，并拿出15000元作为影响业主2个月左右的时间无法正常使用房屋的赔偿。当然这是应该的，但偏偏要搞成自改协议。

据了解，后沙峪博裕雅苑小区仅仅拆改了地面部分，每户的拆改费就近2万之多，按协议中将卫生间装饰装修和地面、管道全部拆除，墙面要重新做防水，贴瓷砖、处理建筑垃圾，这些费用综合起来，要4-5万元。

开发商你安的什么心？不就是想绑架不想拆除中水系统的业主，给你签字，然后再声称是业主们强烈要求拆除中水系统、不是施工质量问题，再继续给业主大搞“拖字诀”？

之前中水厂家就曾讲过，按照“建邦中铁房地产开发有限公司2021年4月30日的维修方案，再把地漏错位断接维修至紧密连接无渗漏，再清通核心模块顶部的泄水孔”，淋浴区更换上带有毛发拦截篦子的合格地漏，洗手盆换上具有毛发拦截功能的弹跳芯，堵塞返水、反味、孳生细菌蚊虫问题就能解决。是不是应当让我们业主使用一段时间，让时间来验证“中水问题”到底是不是施工质量问题？

这样做，不但可以减少大拆大改，而且能给开发商省钱，也能减少对我们永靓家园业主们的“折腾”。如此一来，还可以把省下来的钱，给我们永靓家园业主提供停车方便吧！

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