预计今年二手房市场集中度进一步向头部核心城市集中

“十一”假期楼市成交情况备受关注。多家研究机构的统计数据显示，受网签备案数据延迟影响，重点监测37城新房成交同比微降3%，其中，受惠于返乡置业潮，三四线城市整体好于预期，成交同比增长4%。与此同时，重点18城二手房市场今年黄金周比去年明显升温，日均交易量同比增长50%。

业内人士认为，鉴于9月房地产市场已有走弱的迹象，叠加“十一”黄金周也是平淡收场，预示着四季度新房市场难言乐观，城市分化行情大概率将轮番演绎。同时，二手房市场在明显升温，预示着今年全年的市场交易相对比较乐观，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化。

37城新房成交

同比微降3%

从新房市场来看，克而瑞研究中心的数据显示，“十一”假期房地产市场平淡收场，37个重点监测城市商品住宅累计成交294.1万平方米，同、环比分别减少3%和68%。

对于“十一”假期楼市平淡收场的原因，克而瑞研究中心认为，主要在于9月以来房地产市场渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，叠加“十一”假期各城市网签备案数据延迟，致使成交整体步入下降通道。

分城市具体来看，一线城市房地产市场明显分化，累计成交30.9万平方米，环比下降81%，同比仍增长40%。其中，北京、深圳市场降温特征明显，成交面积皆不足5万平方米，同比跌幅都在20%左右。上海成交有所放量，成交面积多达13.1万平方米，同比增长3倍有余。广州市场热度不减，南沙、增城两区市场热度更是持续攀升，成交同比仍增长12%。

二线城市房地产市场弱于预期，14个重点监测二线城市累计成交164万平方米，同、环比分别下降12%和64%。其中，宁波、南京、西安等市场热度惯性延续，成交同比皆实现正增长。济南、合肥成交放量，同比翻倍增长。在连番政策加码后，杭州、成都等市场明显降温，成交同比已步入下降通道。大连、苏州等市场整体低迷，成交持续低位运行，同比更是腰斩。

三四线城市出现返乡置业潮，19个重点监测三四线城市累计成交99.1万平方米，环比下降68%，同比仍增长4%。其中，温州、佛山、东莞等热点三四线城市市场热度惯性延续，成交整体仍处高位，同比皆实现较大比例增长。因“十一”假期较长，清远、肇庆等这类传统人口输出型城市出现返乡置业潮，成交迅速回升，同比涨幅都在50%左右。泉州、韶关等成交走弱，同比均有不同程度的回落。

克而瑞研究中心认为，鉴于9月房地产市场已有走弱的迹象，叠加“十一”黄金周也是平淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐观，城市分化行情大概率将轮番演绎。一线城市市场需求依旧坚挺，在四季度供应持续放量的情况下，成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下，热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移。弱三、四线城市市场供求关系趋于恶化，叠加市场购买力本就不济，疫情影响下首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。

18城二手房日均交易量

同比增长50%

从二手房市场来看，今年国庆节黄金周重点城市成交明显升温。

贝壳研究院的数据显示，重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时，深圳受调控影响，今年黄金周比去年下降47%，廊坊下降45%。

从成交价格来看，今年国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。

对于今年国庆节期间成交量同比大幅增长的原因，贝壳研究院认为，主要是由于疫情后政策的延后效应。一方面，改善型换房需求提升，与去年同期相比，重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加，挂牌量与成交量双高，表明市场交易主要来自于业主换房需求。另一方面，中高价位房源成交占比提高。

不过，贝壳研究院同时指出，从当期看，今年黄金周市场总体并不热。今年9月份二手房市场比8月份下降14%，国庆节第一周市场比9月继续降温。主要表现是受节日因素影响，重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。同时，18城中13个城市成交均价比9月份下跌。这表明，7月份以来的调控政策效应正在释放。

贝壳研究院认为，今年国庆黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但是也看到市场短期的预期分化，除了深圳、上海、杭州、广州外，其他城市市场预期仍然偏弱，少数城市供给增加、销售减弱，市场预期可能进一步下行。因此，预计今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。