《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》发布

6月10日，北京市政府就城市更新行动发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》(以下简称《指导意见》)。明确首都城市更新行动的类型——老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新以及其他类型。同时，对备受关注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括规划政策、土地政策和资金政策。

将建立城市更新正面清单

在规划配套政策方面，《指导意见》明确，对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。增加的建筑规模不计入街区管控总规模，由各区单独备案统计。

《指导意见》还明确，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，老旧小区现状公共服务设施配套用房可根据实际需求用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用性质正面清单规定的用途。同时，在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。

在符合规划使用性质正面清单，确保结构和消防安全的前提下，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。在按照《北京市居住公共服务设施配置指标》等技术规范进行核算的基础上，满足消防等安全要求并征询相关权利人意见后，部分地块的绿地率、建筑密度、建筑退界和间距、机动车出入口等可按不低于现状水平控制。

可分期补缴土地价款

土地政策配套方面，《指导意见》给出了七大方面，即：

一更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，以划拨方式办理用地手续。经营性设施以协议或其他有偿使用方式办理用地手续;

二在符合规划且不改变用地主体的条件下，更新项目发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续;

三用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年;

四更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。

五更新项目不动产登记按照《不动产登记暂行条例》及相关规定办理。

六经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，经业主同意和区政府认定后，将经营权让渡给相关专业机构。

七在不改变更新项目实施方案确定的使用功能前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，也可以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资。抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向北京商报记者表示，老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新等行动，从人文角度来说，是出于居民居住安全性和舒适型考虑，提高居民幸福感和城市归属感;从区域发展来看，更新改造等行动可改善城市面貌，提升整体发展效能，推动产业机构优化升级，同时也是贯彻落实中央会议精神的重要举措。陈霄认为，城市更新也将成为2021年政府工作的一个重要方向。

涉及政府投资主要由区级财政承担

在资金配套政策方面，《指导意见》明确，城市更新所需经费涉及政府投资的主要由区级财政承担，各区政府应统筹市级相关补助资金支持本区更新项目。与此同时，对老旧小区改造、危旧楼房改建、首都功能核心区平房(院落)申请式退租和修缮等更新项目，市级财政按照有关政策给予支持。对老旧小区市政管线改造、老旧厂房改造等符合条件的更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。同时，鼓励市场主体投入资金参与城市更新;鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造;鼓励金融机构创新金融产品，支持城市更新。

具体来看，包括实施老旧小区综合整治改造，根据居民意愿可利用小区现状房屋和公共空间补充便民商业、养老服务等公共服务设施;可利用空地、拆违腾退用地等增加停车位，或设置机械式停车设施等便民设施。鼓励老旧住宅楼加装电梯。

对房屋行政主管部门认定的危旧楼房，允许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，具备条件的可适当增加建筑规模，实施成套化改造或增加便民服务设施等。鼓励社会资本参与改造，资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。

明确老旧厂房改造利用业态准入标准，在符合规划的前提下，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业。鼓励利用老旧厂房发展新型基础设施、现代服务业等国家和本市支持的产业业态;鼓励利用老旧厂房补充公共服务设施。鼓励老工业厂区通过更新改造或用地置换的方式实施规划，增加道路、绿地、广场、应急避难场所等设施。五环路以内和城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，补齐城市短板，引入符合要求的产业项目;五环路以外其他区域老旧厂房原则上用于发展高端制造业。

鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能、提升活力，发展新业态。允许老旧楼宇增加消防楼梯、电梯等设施，允许建筑功能混合、用途兼容;鼓励对具备条件的地下空间进行复合利用。

在符合《北京历史文化名城保护条例》有关规定及历史街区风貌保护要求和相关技术、标准的前提下，对首都功能核心区平房(院落)进行申请式退租、换租及保护性修缮和恢复性修建，打造共生院，消除安全隐患，保护传统风貌，改善居住条件。腾退空间优先用于保障中央政务功能、服务中央单位、完善地区公共服务设施。同时，鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。

鼓励对城市公共空间进行改造提升，完善市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，优化提升城市功能。鼓励特色街区、生态街区、智慧街区建设，打造安全、智能、绿色低碳的人居环境。鼓励传统商圈调整产业结构、优化商业业态、创新营销模式、激发消费潜力，有效增加服务消费供给。支持产业园区更新改造，推动产业转型升级、腾笼换鸟，构建高精尖产业结构。促进城市更新与疏解整治促提升专项行动有效衔接，合理利用疏解腾退空间。加快推进城镇棚户区改造收尾工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，城市更新工作的开展，有助于促进城市旧容换新颜，也有助于提升城市的居住品质。“北京新提出的城市更新方案，具有系统全面的特征，尤其是针对北京具体的城市发展情况，对包括核心区平房等的更新提出了相关政策，具有非常好的指导价值，有助于后续北京城市的更好发展。”

城市开发方式全面转型

作为首批参与北京老旧小区改造的愿景集团，其城市更新事业部总经理刘楚在接受北京商报记者采访时表示，北京市出台的关于《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，是深入贯彻中央战略决策指示，落实2020年中央经济工作会议具体指示精神，开创“北京特色”小规模、渐进式、可持续更新的有力举措。推动首都城市更新行动，要达到的推动城市结构优化和城市品质提升两个目的：一是推动城市结构优化。《意见》中特别提到“圈层引导”概念，将北京市规划分为首都功能核心区、中心城区、城市副中心、平原地区和生态涵养区等不同区域，因地制宜推动城市结构整体优化。二是推动城市品质提升。首先是存量建筑领域：包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新以及其他类型的存量建筑品质提升;更为重要的是以家园中心、社区会客厅等一系列空间为载体，围绕“七有”、“五性”需求，植入更多服务业态提升空间品质。

在刘楚看来，《意见》中整体组织实施路径与参与方式规定十分清晰。从确定实施主体、编制实施方案，审查决策、手续办理，明确指导了不同市场主体如何参与到城市更新中。《意见》中对更新过程中产权特别复杂难以划分的空间，可由区政府来确定相关的实施主体。

配套政策的制定，包括规划、土地、资金政策等。无论在资产端或是资金端，都给予了政策支持，特别是对投资实施主体有明确的回报机制和政策指导，可以更加激发市场化主体的参与性和积极性。

“总体，从中央作出决策以来，到北京市落地出台相应的政策文件，其实都提到了要转变城市开发建设的方式。所以核心城市，特别是北京这种超大型的城市，开发建设的方式一定是要从新建的开发转向存量的更新。所以这样一个文件的出台，从实施路径的配套政策，到金融支持等等，都给予一个比较强的信号，给了市场化主体很大的信心。后续，更多的市场主体会介入到城市更新领域中来。”刘楚接受北京商报记者采访时如此表示记者 卢扬 荣蕾