“亿万富翁烈日下排队” 上海顶流红盘云锦东方认筹盛况空前 暗藏哪些风险？

“鸽”了多次的云锦东方，毫无意外成为上海今年的顶流红盘。

5月12日，位于上海徐汇区的大热新盘云锦东方开启认购，“精彩”程度远超想象。一边是“亿万富翁烈日下排队认筹”，一边是低分选手各显神通，比如“一日夫妻”、“现场配婚黄牛”、“买高分资格黄牛”、“资金黄牛”、“代持人”等上演着疯狂抢房戏码。

(相关资料图)

5月16日上午，云锦东方进入认筹的最后一天，据界面新闻观察，现场仍聚集上百人在烈日下，有人在排队进场认筹，有人在整理资料。因为此次认筹只能进入一人，也有不少家属在向保安争取进入现场，“显然不放心另一半。”

除购房者外，现场也不乏自称房产中介、理财顾问、装修等人士，他们各自在寻找潜在客户。

一位中介人士向界面新闻表示，可为积分不够的客户介绍高积分的结婚对象，但需要给对方一些“好处费”，“比如说五六十万、六七十万你给对方了，我只帮忙介绍，你们给她（他）费用，她（他）会给我一些，我就相当于穿针引线。”

不仅如此，还有中介向界面新闻介绍如何利用“婚更”将购得的房产在一年多后售出。“你摇到之后加个一千万马上出掉了，做婚更只要一年多。”

云锦东方火爆的认筹热度，打破了今年上海新房认购率纪录。

截至5月15日下午，其认购率组数突破700组，认购率约为667%，无悬念触发积分。截至5月16日中午12点，云锦东方三期认筹结束，认筹达到800组以上。

与此前另一红盘百汇园失之交臂的徐景对这次的认筹很有信心。他向界面新闻表示，云锦东方这次入市太突然，导致许多人根本来不及准备，自己这几天为了认筹也已经内分泌失调，“大热天的在这晒太阳，要是准备充分了哪还需要自己来。”

从开发商层面，云锦东方也在极力抵制“黄牛现象”，也因此有了堪称“史上最严”的认购要求。比如，要求500万元的认筹金，以及首套900万元、二套2900万元的冻资，且规定要冻资20多天。

不仅如此，本次认购还设置了银行网点的要求，必须是徐汇区的银行网点。同时，还要求购房者提供过去12个月的银行流水，需加银行业务章。这也是上海积分制以来首个要求银行流水的新房项目。

即便如此，依然无法避免黄牛们充斥在认购现场，“结婚黄牛”、“代持黄牛”、“资金黄牛”等各类黄牛们在项目认购现场寻找商机，“我有5个满分号埋伏在这里，随时结婚，随时认筹。”

据界面新闻现场了解，项目工作人员也知道部分认筹者是黄牛，但他们并不能阻拦，因为没办法回答这句话：“我结婚，合理合情合法，你凭什么不让我认筹”。

过分热闹的认筹现场，也“惊动”了上海警方。界面新闻向现场警察询问，是否真存在黄牛结婚等现象。警察表示，是昨日接到购房者的投诉后赶往现场，接下来会调查“黄牛”现象。但如果选择黄牛的认筹者最终认筹成功且摇中房源，也是合法的。

对于云锦东方认购中充斥的各种“黄牛”行为，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧认为，从购房者角度而言，无论是结婚黄牛、代持黄牛还是资金黄牛，都存在一定法律风险。

郭韧向界面新闻表示，“按照国家法律规定，婚后财产属于夫妻共同财产。如果选择黄牛临时跟一个人结婚，但最后黄牛那方不同意离婚，不把房子认定给你，那么黄牛方也可能分到财产，此时风险就比较大了。”

代持则涉及更深的问题，如果用他人代持，但他人反悔，不配合购房者办理过户，就需要通过诉讼的方式来解决，最终诉讼能不能支持，还要根据相关证据的确凿性来判定。

更重要的是，像这种云锦东方这种新房是要代持五年，五年后才能交易。在这五年内如果代持人发生任何风险或者意外，那房产可能变成遗产，如何追溯这些房产，如何确定房产属于谁，也要通过诉讼解决。

“还有借名买房，如果他人涉及到其他诉讼或者一些纠纷，房子一旦被查封，想要解封就很难了，甚至自己可能还要帮这个人去还钱。”郭韧指出，通过上述这些渠道买房，最终也可能会影响到购房资质问题，以及存在摇中后是否会被认可等隐患。

除了法律风险，火爆一时的云锦东方也引发出业内人士对市场风险的担忧。“云锦东方今天是很热，但五年限售，在未来不确定的环境下，能不能把这个差额利润兑现，表示怀疑。”

目前，云锦东方已确认触发“五年限售”，这些投资客们不惜黄牛结婚、黄牛代持买房，在疯狂逐利的同时，也面临未来房产税是否会出台，5年后的市场缓解又将如何等难以预料的未知数。

但对于一些已经认筹成功的购房者而言，市场是否存在风险似乎并不是自己需要考虑的问题，即便是不考虑倒挂，“买到就赚到”的逻辑依然成立。

“只要是好盘就参与，这个不中的今年就剩香港置地启元了。”

显然，“高倒挂”的神话依然吸引着每一个想要从中套利的人。作为顶豪网红盘，云锦东方“异常火热”主要是因为一二手倒挂优势显著。

今年4月份，上海第四批次新房官宣，位于徐汇滨江的云锦东方三期二批次入市，以16.4907万元/平方米的备案均价位列榜首，也打破了上海新房的备案均价天花板，这一期套均价约3000万元至9000万元左右。

本次共推售105套房源，包含三栋洋房42套，别墅63套，户型面积段在176平方米-408平方米，项目认购时间为5月12日~5月16日，预计6月3日开盘。

其中，洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。

虽然新房价格创新高，但比起云锦东方前期的成交价，打新成功或许就能有2000万元的倒挂打底。

在这一批加推房源中，以本次的套均面积355平方米为例，按照当下二手房的成交价，以最保守的倒挂6万元/平方米计算，一二手价差至少为2130万元。

从上海链家数据来看，目前云锦东方二手洋房挂牌均价约20万元/平方米以上，别墅挂牌价格则更高，今年3、4月的成交均价在21-29万元/平方米。

2021年，云锦东方在首次开盘时，彼时的新房均价约15万元/平方米。两年不到，二手房价已上涨近10万元/平方米。这令不少高积分且资金充沛的购房者抱着“买到就稳赚千万”的念头，蜂拥而上。

云锦东方是由上海东航置业有限公司开发打造，隶属东航集团旗下。

据天眼查app显示，中国东方航空有限公司通过100%控股的上海东航投资有限公司，100%直接控股上海东航置业有限公司。而云锦东方就是上海东航置业旗下的项目。

2021年10月，云锦东方三期一批次入市之时，入围分数线89.52分，意味着基础分满分+123个月社保、基础分50分+ 165个月社保才有资格买。

根据此次的认购火爆程度，预计该批次的云锦东方会成为上海积分制以来第一个真正的满分盘。

云锦东方项目三期总共规划了222套房源，包含124套联排别墅，建面约384-570平方米，还有98套多层住宅。

这一次推完105套后，整盘只剩下22套房源。届时再上新时，也依然会遭到各类购房者的抢夺。

（文章来源：界面新闻）

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