鼎好大厦电子市场转型已迫在眉睫

中关村电子城转型的“最后一棒”鼎好大厦自去年易主后，一直在推动电子市场分散式产权商铺的收购工作。随着大卖场时代的结束，中关村电子城的转型也颇受关注。

根据北京市“疏解整治促提升”整体工作部署的要求，鼎好大厦电子市场今年10月份必须关停，清退转型工作迫在眉睫。

“目前收购工作正在稳步推进，截至5月22日统计数字显示，已经完成签约过户等全部手续的小业主超过150户，全场多家有代表性、有影响力的商户已经签约。”鼎好大厦总经理王剑锋向《证券日报》记者表示，受疫情影响，机构投资者一旦出现资金紧张，也无意收齐铺位，有随时停止收购的可能。

鼎好大厦电子市场转型已迫在眉睫

中关村电子城在经历了黄金十年后，政府有关部门一直在推动电子城的转型。此前，海龙、E世界等都已经完成清退腾空工作。

这几年，包括海淀区政府在内的多个部门一直在推动中关村电子城的转型。2011年，相关政府部门出台扶持政策，旨在压缩中关村西区的批发零售空间，增大写字楼的高端产业入驻空间;2015年，《中关村大街发展规划》提出，中关村地区将在未来3年到5年内完成转型，彻底告别电子卖场。2019年3月完成编制《中关村科学城规划(2017年-2035)》，明确中关村科学城功能定位、发展目标、总体规模和空间布局。

今年4月底，海淀区区政府特聘专家靳晖围绕“西区业态调整和产业转型升级”这一主题，先后来到鼎好、海龙、E世界等，大厦实地了解电子市场疏解、统一经营、小业主产权写字间楼宇转型升级的工作思路和推进情况。

不难发现的是，鼎好大厦电子市场已经清空大部分场地，由鼎盛时期3400户经营户到现在的不足300户经营户，鼎好电子市场转型早就在进行，收尾已迫在眉睫。

根据政府“深入推进疏解整治促提升，促进首都生态文明与城乡环境建设”的要求，鼎好大厦电子市场今年10月份必须清退关停。因此，鼎好大厦方面也在加速推进收购工作，收购工作告一段落后，7月初立即启动自营业主统一经营摸底、调研和规划筹划等沟通工作，在自营业主达成统一经营意见后逐级向政府相关部门报批，并确保符合政府对中关村的功能定位要求。

鼎好小业主铺位收购工作启动五个月以来，总体上非常顺利，大部分小业主意识到转型是大势所趋，但也有个别小业主还对原有的模式抱有幻想。

据王剑锋介绍，“问询的业主纷至沓来，性格各异，诉求各有不同。已完成谈判或签约的业主，无论从个性还是铺位自身情况，都可以说是各具特色。一路总结下来，我们发现，果断决策卖掉铺位的业主往往是铺位面积大、铺位多、实力强，对整个形势的发展有清醒的认知，希望尽快退出，实现现金为王，这些人反而成了获益最高的人;而举棋不定、反复纠结的业主，大多是铺位面积在10平米左右或两人合伙持有并且买价相对较高的业主”。

而对于一直观望的业主来说，或许就像卖房的时候，每个人都期待一个更高的价格。但与卖房不同的是，鼎好大厦电子市场已经进入关停倒计时。

“突发的疫情对大家的心理带来了很大影响，大家心态上逐渐变得平和、求真务实，五月份外地业主来京签约数量大幅增加。”王剑锋表示，收购的价格会是恒定不变的，从始至终贯穿下去。这是项目收购的本质特点，一个楼层只能采取统一价格，不可能按小业主的位置、购买价每家每户去谈判去调整。收购方给出的价格比评估价和周边同类项目都高出不少，符合现在的市场行情，小业主即便再耗一年半载肯定也不会有涨幅，还不如及时变现，再寻找新的投资机会，或许会在新的项目上更快赚取更多收益。”

他还提到，收购不会是无限期的，大厦将根据公司今年的战略调整适时结束收购行动。而按政府工作部署，鼎好电子市场必须在10月底前关停，落后业态必须转型。将来写字楼和商铺的业主是机构，而非个人。受疫情影响，机构投资者一旦出现资金紧张，也无意收齐铺位，有随时停止收购的可能。

小业主适时退出或是最明智选择

大卖场时代之所以会终结，主要是受到线上的冲击。而在此次疫情的催化下，几乎所有行业都在谋求线上化转型发展。目前来看，商铺早期投资的退出反而成了最理性的选择，但遗憾的是并非每个小业主想退出就真正有机会能退出，因为已经无个人买家，机构买家又太少，一旦失去机构收购的窗口期，想再一次性变现几乎无可能。

“随着时代的发展，分散式产权的缺陷已经暴露出来，由于产权过于分散导致无法统一规划经营和管理提升，卖场品质越来越差，已无法跟上时代发展的步伐。”王剑锋表示，分散式产权的黄金繁盛期只有十年左右，只不过看谁更理性面对现实，现在坦诚沟通只是给想卖的业主一个变现的机会。有小业主提到一个10平米的柜台现在每月租金只有几百块，一次性交易回款相当于其三十多年的租金一次性拿到手，现金为王是硬道理，中关村小产权铺位的盛宴已过，所有人都应该看清现实，看清趋势。

他还强调，一旦机构方收购停止，个人之间不会再有交易，想出手也再无可能。鼎好大厦未来的经营模式要按照北京市、海淀区的规划要求和相关部门的许可去做，电子市场二三四层部分区域留下来的自营业主统一经营将是大势所趋。所有权保留、经营权让渡是必然趋势，否则真会形成螃蟹效应，留下来的小业主或许无人能够全身而退。