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新政下的郑州楼市:刚需客买房犹豫不决 开发商不敢轻易拿地

8月5日下午,虽然一场暴雨突袭郑州,但李晓燕所在的售楼部,当天依然迎来了20多组客户。

“最近(房地产)市场不太好,周末一天20到30组(来访)已经算不错了。”李晓燕对第一财经记者说。


【资料图】

8月3日,郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“郑15条”),其中最为引人关注的取消限购。李晓燕不太确定,当天到访的这20多组客户,到底有多少,是被“郑15条”吸引而来。

在第一财经记者向售楼部内看房的一些到访客户求证后发现,确实有部分客户,是因为看到“郑15条”出台后,专程赶来。但记者同时了解到,“郑15条”是否能对当地楼市带来实质性的刺激和改变,目前尚难判断,当前市场亟需恢复信心。

救市行动

记者查阅发现,“郑15条”涉及青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售、租购并举、土地款分期缴纳等多项政策宽松或优惠,其中尤为引人关注的,一个是取消限售,另一个则是“认房不认贷”。

“我看新政策里说会对二孩家庭购房,有一个2万元的补贴,就带孩子过来看看。”一位看房者说,家里添了孩子,原来的房子不够住,就想着换一套改善住房,这次正好郑州又推出“认房不认贷”,就更坚定了换房的决心。

此前,郑州市执行的是“在郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。伴随着“郑15条”发布,该项规定被暂停执行。

“认房不认贷”则是今年7月底,住房和城乡建设部部长倪虹在一个房地产座谈会上的表态。

而伴随着8月3日“郑15条”的发布,郑州成为首个明确落地“认房不认贷”的城市。

一天后的8月4日,南京市住房保障和房产局也发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》,涉及新房补贴、房票安置、提升预售监管资金使用效率等8条政策的优化调整。

伴随着郑州、南京的先后出击,一轮新的房地产刺激行动正在全国多个城市展开。

从业多年的房产中介马鹏也对第一财经记者说,近两年,郑州在楼市刺激上的政策响应,确实是比较快的,这一方面反映出郑州对楼市救市的急迫心理,另一方面,也说明当下郑州楼市亟需刺激的现状。

一年前的2022年3月,郑州就曾在全国率先推出18条房地产调控措施,包括给予大学生购房补贴,对有老人来郑州投亲养老的家庭给予购房名额,重启棚改货币化安置这一去库存利器等

此外,郑州还曾先后出台提高住房公积金贷款额度、将首套房贷款首付下调至20%等多项刺激措施。

难言乐观

但楼市的最终表现,却依旧难言乐观。

一方面,是住房成交面积、成交均价双双下滑。

克而瑞河南区域数据显示,今年7月,郑州主城区成交“六连降”,住宅成交约40万平方米,环比下滑约21%;受低价个案项目集中备案影响,7月住宅成交均价14798元/平方米,环比下降约5%。

另一方面,则是郑州的二手房挂牌数量,不断攀升。

“去年(挂牌出售的二手房)还是八九万套,现在已经有14多万套了。”马鹏的说法,也在第三方中介平台得到验证。记者统计诸葛找房数据后发现,截至目前,郑州共有约14.2万套二手房处于在售状态。

马鹏说,伴随着此次“郑15条”取消限售,预计下一步挂牌的二手房数量还会继续增加。

但与此相对应的,却是愿意出手购房的客户数量,少得可怜。

以马鹏为例,他告诉第一财经,现在已经是8月份了,可经自己介绍,最终成交的房子,却只有四五套,其中三套,还是今年二三月份房地产“回暖”时成交的。

“一方面,(客户)担心买高了高位站岗,另一方面,收入减少了,能不花尽量不花,有房子能凑合住的,宁愿先凑合。”在与一些客户沟通后,马鹏发现,眼下的市场,除非是一些刚性需求的客户,譬如等着结婚,等着孩子上学这种,已经很少有那种特别急切的,希望一两个月之内必须要把房子买下来的客户了。

“现在的很多客户,即便是有购房需求,也不愿意往下谈,怕万一价格出高,买亏了。”马鹏认为,在此背景下,即便是不断出台刺激政策,真正对房价、成交量的改变,可能也是有限,毕竟,相对于那些多则数万的补贴,房价的稍微降价,可能就是数十万元的潜在损失。

郑州某楼盘的销售负责人王经理也说,虽然楼市刺激政策“总会有好处,起码不是个坏事”,但真正促使客户下单购买的,还是整个大的市场环境。

王经理至今怀念的,还是今年二三月份的楼市火爆。当时,其所在的楼盘,每天都能到访150组到200组客户。

“两个月(二三月份)就卖了不止5个亿。”王经理回忆说,今年的二三月份,其所在楼盘,每个月都卖出了将近200套房子,一度成为郑州十大畅销楼盘之一。

“不光是我们,竞品也没少卖。”王经理发现,整个二三月份,周边的一些竞品,甚至连售楼部都坐不下了,只能带着客户,去样板间算价格、签合同。

但是,再往后,到了四五月份,王经理眼看着楼盘的单月成交量就直线下滑到了三四十套,到六七月份,成交量就更少了。

事后,王经理分析称,今年二三月份,郑州楼市之所以突然爆火,一方面是当时政策调整,又是降利率,又是降首付,另一方面,是三年疫情终于过去,大家对未来充满信心,再加上每年春节的回乡购房潮,多种因素叠加之下,市场一下就热起来了。

李晓燕所在售楼部,当时的销售业绩也很客观。她说,当时,很多人购房,其实有点盲目,是被市场带动了。“大家都在告诉他楼市向好,市场的氛围,包括房地产的成交数据也都是在攀增,然后一看利率、首付又合适,一下就消除了所有的顾虑,自己都给自己洗脑了。”

“4月份时,我们的客户都四访、五访了,还在纠结,一会儿纠结买哪个楼盘,买哪个楼栋、楼层,一会儿又纠结我现在买会不会亏。”李晓燕叹气说,如今的市场,甚至即便是计划购房的意向客户,都不愿意沉下心来跟你谈,问题也越来越多,而且,即便是他今天提出的问题,你给他解决了,到明天,也会冒出新问题,总之,就是不愿意交定金。

“其实还是怕买亏了。”李晓燕说,在今年二三月份时,客户可能就不太去纠结这个问题,当时,客户纠结的是我买哪儿,能不能给我优惠,而没有把重心放到我能不能买,我敢不敢买上。

关键是恢复信心

不过,前述郑州某楼盘的王经理也认为,虽然眼下的楼市确实黯淡,但整个市场中,其实还是存在有固定的住房需求的,一茬一茬的年轻人,需要购买婚房,已经有小房子的家庭,因为添了孩子,需要更大一些的改善住房,这些,其实都是仍然存在于楼市的刚性需求。

“政策(‘郑15条’)的出台,起码不是坏事,影响一定有,只是不好去量化,或者不好去评估它到底有多大的促进力度。”李晓燕也说,“郑15条”发布后,置业顾问们再跟客户传导时,也多了一些能够站得住脚的销售促进,不过,这种促进,更多是帮助来看房的客户,多了一个购买、下定金的理由,能够帮助客户“从想买房到现在买房”。但是,对于一些并非刚需的客户,即便有了这些政策,也很难推动其“从不买房到买房”。

当地一位有着十多年地产经验的从业者也说,整体上,这次新政(“郑15条”)利好郑州楼市,有利于提振郑州市场信心。“至于一些人所说的郑州楼市会狂飙,郑州房价会暴涨,我不认可。”因为郑州楼市的问题,不是单一的市场问题,需要时间、政策、情绪、信心慢慢恢复康养。

李晓燕也告诉第一财经,其实需要信心恢复的,除了购房者,还有开发商。

李晓燕说,自己所在楼盘的开发商,原本也是希望能够在郑州市场做大做强的,但是,在郑州开发的头一个项目,就赶上郑州房价不断下跌的大环境。如今,面对项目没利润甚至亏损的窘境,总部怕拿错地或拿到地后再次亏损,已经失去了再在郑州市场拿地开发的信心。

第一财经查询中国土地市场网数据发现,自2021年开始,郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑,2021年、2022年的供应建面分别为1034万平方米、676万平方米,成交分别为854万平方米、561万平方米。今年上半年,供应、成交建面更是双双下滑至271万平方米、215万平方米。多数地块底价成交,且多为本地城投平台兜底。不少原本在市场很活跃的房企,都减慢了在郑州的投资。甚至,一些已经拿到土地并开始对外营销的开发商,也选择了悄然退地,并逐步收缩郑州市场。

也因此,此次发布的“郑15条”中特别提及,要落实土地款分期缴纳优惠政策。在土地招拍挂活动中,增加银行保函(见索即付型)作为竞买人参加土地竞买的履约保证方式。按照优惠政策分期交纳土地款的开发项目,已缴纳不低于50%的土地出让金,未取得土地不动产权证书前,可先申请容缺办理建设工程规划许可手续;参照郑政会纪〔2022〕13号有关要求,可申请容缺办理建筑工程施工许可手续,质量安全提前介入监督。

(文中马鹏、李晓燕为化名)

(文章来源:第一财经)

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