上半年房地产市场加速“降杠杆” 银行业积极调整信贷结构

高负债型房地产企业蓝光“灭了”，华夏幸福“不幸福”了……在资金需求侧和资金供给侧的双重管控下，今年上半年，房地产市场加速“降杠杆”。

近期，各大上市银行纷纷发布上半年业绩。《中国银行保险报》注意到，作为房地产业重要的资金供给侧，多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升。同时，为进一步满足房地产贷款集中度监管要求，落实“房住不炒”的基本要求，不少上市银行正在持续调整涉房贷款占贷款总额的比重。

随着房地产市场调控制度的“笼子”不断扎紧，对于银行而言，做好房地产金融需要平衡好收益与风险的关系。

个别房企现金流压力影响银行

“与不良率总体降低不同，上半年多家上市银行房地产业不良率有所上升，这主要还是由于房地产企业贷款不良有所增加，个人住房贷款不良总体是比较稳定并且有所降低的。”中国银行研究院高级研究员梁婧在接受《中国银行保险报》采访时表示。

半年报显示，上半年，多家上市银行对公房地产业贷款不良率攀升。大型银行中，截至今年6月末，工商银行、建设银行、交通银行房地产贷款不良率分别较年初增长1.97个、0.25个、0.34个百分点。邮储银行未在半年报中明确披露这项数据。股份制银行中，招商银行、民生银行、浦发银行上半年房地产贷款不良率分别由0.30%、0.69%、2.07%上升至1.07%、1.04%、3.03%;平安银行、浙商银行也出现压力。

此外，部分中小上市银行的房地产贷款不良率也引发关注。上半年，上海银行、郑州银行、宁波银行、青农商行等银行房地产贷款不良率均有攀升。其中，重庆农商行房地产贷款不良率达到6.18%，在上市银行中处于高位。

为何会出现上述情况?交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹向《中国银行保险报》指出，上市房企不良率攀升反映了今年以来“三个红线”“两个占比”“严查房抵贷”等全方位金融收口之下，房企现金流压力明显增大的态势。同时，房企面临房地产调控越来越严的客观环境，以销售基本面带动回款的能力弱于以往，对其他资金来源渠道骤减的对冲作用不足，部分房企在此情况下可能选择主动暴露风险。

多家上市银行在半年报或业绩发布会上表示，房地产业不良贷款率出现波动，主要受个别房企租售进度未达预期、还款能力有所下降等因素影响。

交通银行业务总监涂宏在业绩发布会现场解释，该行个别分行和子公司，有3家小型房企客户贷款出现实质性风险，下迁为不良，导致对公房地产贷款不良率上升。此外，疫情影响下，部分租户无法按时给付租金，或开园招商无法按时进行，使得租赁和商务服务业的少部分客户贷款出现不良。

重庆农商行在半年报中指出，个别房地产企业客户因流动资金紧张，在建项目发生停工情况，该行基于审慎原则对其贷款风险分类确认为不良。但重庆农商行同时表示，客户贷款抵押品充足，后续将继续加强清收、处置，逐步实现债权回收。

银行将对房企“优中选优”

面对近期房地产业出现的震荡，上市银行应如何制定房地产贷款投放策略才能稳住不良率?《中国银行保险报》注意到，在房地产贷款投放上，上市银行普遍慎之又慎。

光大银行在半年报中提出，目前该行坚持房地产开发企业名单制管理，因城施策采取差异化的信贷政策;贯彻“优中选优”原则，严格项目资本金及合规文件审查。

“现金流才是王道。”平安银行副行长郭世邦日前在业绩发布会上强调。目前，平安银行重点选择具有区位和成本优势、销售前景好、去化周期短的项目。

在地域投向上，大城市圈是“香饽饽”。涂宏表示，下一步，交通银行将以“一城一户施策，分城分户管理”为总体原则，信贷资源重点向长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈和成渝双圈等具备产业、人口导入地区倾斜，向经营财务策略稳健的优质房地产企业倾斜，向区位和成本优势明显的住宅项目倾斜。同时，对人口净流出地区、高杠杆高负债房企加快减退。

梁婧认为，目前对于商业银行而言，房地产业的风险点主要集中在三方面：

一是房地产企业“三道红线”指标情况。一些杠杆率较高、负债压力较大、项目扩张较快的房地产公司可能会面临资金流压力。

二是房地产企业具体项目的区域分布情况。一些土地储备不佳、项目集中在产业和人口支撑较弱的三四线城市的房地产企业将面临较大压力。

三是房地产企业海外融资情况。下半年，美联储货币政策转向预期升温，房企境外融资压力将有所上升。

“对此，商业银行要加强房地产项目风险管理，加强相关财务、信用资质情况的分析，在此基础上结合自身房地产贷款集中度情况做好相关资产的调整。同时，在行业调整过程中中小企业或面临更大压力，可关注房地产业内部调整带来的兼并重组等业务机会。”梁婧表示。

房贷集中度管理依然是长期任务

尽管今年上半年房地产业贷款不良率有所抬升，但专家普遍表示，与其他领域相比，房地产领域不良率相对较低，随着信贷结构的调整，可能会对资产质量带来一定影响，但这种影响是相对可控的。

“目前银行的房企开发贷款由于长期实行严格的名单制管理，总体情况相对稳定。”夏丹分析指出，下一阶段银行对于高杠杆高负债的房企可能加快减退，对重点人口净流出城市的房企更为审慎;而在个人住房贷款方面，还需进一步把好准入关，在房贷集中度要求范围内优先满足刚需，严防和排查消费贷、经营贷违规入楼市。

在采取措施控制房地产泡沫过程中，合理调节银行资金的“水龙头”是重要一环，也是长期任务。今年1月1日起实施的房地产贷款集中度管理，对不同类型商业银行分别提出房地产贷款占比上限要求，就是从资金源头上防止过多资金流向房地产业。

《中国银行保险报》注意到，上半年，多家房地产集中度管理“未达标”的上市银行正在紧锣密鼓地进行调降，力求在业务调整过渡期内完成任务。

“对于房地产贷款集中度未达到监管要求的银行，需要通过压缩房地产存量贷款、扩大对非房地产业贷款等方式调整信贷结构。”梁婧表示，“资金更多用于支持利好经济转型升级、可持续发展的实体经济领域，将为银行更好发展提供可持续动力，也将推动银行零售等业务领域加快转型。”

记者对半年报数据计算后发现，截至6月末，招商银行、兴业银行个人住房贷款在贷款总额中占比分别为24.71%、25.9%，而监管部门对两家银行的个人住房贷款占比上限要求为20%。招商银行在半年报中表示，将继续加强房地产贷款集中度管理，推动房地产贷款占比稳步下降，并持续优化信贷资产结构，积极加大对优质制造业、绿色信贷等行业投放，预计房地产贷款集中度管理政策对银行的总体影响可控。

上半年建设银行个人住房贷款余额6.11万亿元，占贷款总额比重达33.72%，虽然较上年末有所下降，但仍超出监管规定32.5%的上限。对此，建设银行首席风险官程远国表示，下一步将继续平稳、有序地开展个人住房贷款业务，促进个人住房贷款业务量、价、质平衡发展。同时，在个人消费贷款和信用卡业务方面持续发力，依托金融科技优势和数字化经营模式，加大场景布局和客户拓展，持续打造消费生态，推动零售信贷稳步增长。(实习记者 许予朋)