首创置业或面临盈利与融资双重危机

作为大型房地产企业，首创置业股份有限公司(以下简称“首创置业”，02868.HK)或许正在面临盈利与融资双重危机。

5月10日，首创置业发布了2021年4月销售简报。根据销售简报，2021年1-4月，首创置业累计实现签约面积约112.9万平方米，累计签约金额约251.2亿元，同比增长131.3%;签约均价2.2万元/平方米。

从销售情况来看，首创置业的表现似乎并不差。但是在销售数据亮眼的背后，其2021年第一季度归母净利润却亏损了1.83亿元。不仅如此，负债持续攀升的首创置业，在“三道红线”财务指标中两项未达标的压力下，公司计划发行18.5亿元的中期票据也被取消。《投资者网》就本文相关情况联系首创置业，但一直未收到公司方面的回复。

净利润亏损欲聚焦地产主业

公开资料显示，首创置业是中国领先的房地产综合运营商之一，以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体和土地一级开发为核心业务线，积极推进文创、高科技产业地产和租赁住房等创新业务。公司聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，专注改善型项目和刚需快周转项目。

2018年，首创置业曾构建过2018年至2020年分别实现750亿元、1000亿、1400亿元销售额的蓝图。但是事实上，首创置业的销售情况并未如其所愿。

数据显示，2018年，首创置业全年的销售签约金额为706.4亿元，并未完成当年目标销售额;2019年，首创置业将千亿目标下调至800亿元，仅以808.1亿元销售额勉强达标;而在2020年，首创置业的销售额出现下降，为708.6亿元，同比减少12.31%。与调整后的800亿销售目标仍存在不小差距。

而在业绩表现方面，首创置业也逐渐呈现盈利乏力疲态。数据显示，首创置业2020年实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%;营业利润18.01亿元，同比减少约49%;归属母公司股东净利润9.82亿元，同比减少约54%，近三年首次出现归母净利润下滑，也是2020年为数不多未进行分红的房地产上市公司之一。

首创置业2020年归母净利润腰斩，到了今年一季度，该指标数据仍在持续恶化。2021年一季度业绩报告显示，2021年一季度，首创置业实现营业收入约48.84亿元，归母净利润亏损1.83亿元。

事实上，进入2021年，首创置业在销售端逐步发力。数据显示，2021年前4月，首创置业的销售额签约金额约251.2亿元，同比增长131.3%，完成800亿元销售目标的三成。从销售地区来看，首创置业在京津沪的销售占比约6成，延续了公司近五年的销售布局。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示：“一季度其实销售数据确实不错。尤其是2月份，淡季不淡，(房企)销售金额都不错。从实际过程看，不排除很多项目都是地价成本高，但是降价促销销售了，所以会影响类似盈利数据。”

从销售均价数据来看，2020年全年，首创置业销售签约均价2.4万元/平方米。2021年1-4月的签约均价2.2万元/平方米，均价出现下降。

值得一提的是，盈利不佳的首创置业意欲聚焦地产主业。根据3月29日首创置业发布的《有关奥莱业务重组意向书》，首创置业拟转让全部奥特莱斯业务予首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业其他奥特莱斯项目。

资料显示，首创集团是首创置业控股股东，持有56.7%的股权。年报信息显示，截至2020年末，首创置业已开业奥莱数量达13家。奥莱业务2020年全年实现营业额约74亿元，相较2019年78.3亿元出现微降。首创置业表示：“奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。”

脚踩两道红线借新还旧“解渴”

首创置业盈利能力亟待改善的同时，公司高负债缠身以及脚踩两道监管红线也为其融资埋下隐患。

全年销售额仍未跻身“千亿行列”的首创置业，其债务已达千亿。Wind数据显示，2014年至2020年，首创置业的总负债分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1432.28亿元、1632.20亿元，其中，2020年总负债增速为13.96%。截至2021年一季度末，首创置业的负债总值上升至1674.71亿元，持续增长。

根据房地产行业的“三道红线”融资新规，房企面临三道红线压力：一、剔除预收款的资产负债率不得大于70%;二、净负债率不得大于100%;三、现金短债比不得小于1倍。从首创置业对应财务指标来看，截至2020年末，首创置业的净负债率为127%，剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%，现金短债比为1.13，触及了两道红线。

根据“三道红线”的触线情况，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四挡。脚踩两条红线的首创置业为橙色档，负债年增速将不得超过5%。

或许是为了抓住融资新规实施前的融资窗口期，今年以来首创置业多次发债融资。资料显示，今年1月，首创置业境外成功发行4亿美元5年期高级债券，票面利率4.65%;3月，公司成功发行两期境内AAA级公募公司债券合计人民币44.3亿元，期限3+2年，其中一期人民币20亿元票面利率4%，二期人民币24.3亿元票面利率3.97%。

值得注意的是，首创置业在4月计划发行的18.5亿元中期票据遭遇波折。4月29日，上海清算所发布关于首创置业2021年度第一期中期票据取消发行的公告，公司决定取消不超过18.5亿元的中期票据发行。对此，首创置业方面表示：“鉴于近期市场波动较大，结合公司实际情况，根据本公司安排，决定取消本次中期票据发行。本公司将另择时机重新发行。”

严跃进对《投资者网》表示：“一般来说，债券发行被取消有很多原因。第一、如果外部监管政策趋严，部分债券获批的可能性就不大。第二、如果房企对于此类发债的成本过高有担忧，那么也是会暂停的。第三、在‘三道红线’监管下，发行债券确实会比较谨慎。”

不过，首创置业公开解释这次债券暂停发行“只是因为技术性因素”所致。4月30日，首创置业公告表示，公司成功发行2021年第一期境内银行间中期票据人民币18.5亿元，期限3+2年，票面利率4.19%。

首创置业4月15日对外宣布，公司将通过一批或分批形式，发行本金总额不超过50亿元的境内公司债券，公司拟将境内公司债券所得款项全部用于偿还公司债务。但是时隔一个多月，该笔债券发行仍未有最新消息。

今年以来，首创置业多次发债融资，也在一定程度上反映了公司在债务高压之下资金紧张的状况。对照首创置业在2020年业绩发布会上给自己未来设置的一条主线——“坚决降负债，控风险，强抓回款，降税增效，以经营现金流覆盖土地投资，全力降低杠杆水平，严控债务规模”，首创置业的稳业绩、降杠杆之路仍然面临巨大挑战。