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绿地控股披露2019年度业绩快报 实现营业总收入4225亿元

2020-01-09 14:32:56 来源:国际金融报

0.1%,这一令人大跌眼镜的合约销售额增幅,出自曾经稳居销售榜前三的绿地控股。

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1月7日晚,绿地控股披露了2019年度业绩快报。据披露,2019年全年,绿地控股实现营业总收入4225亿元,同比增长21%;实现利润总额305亿元,同比增长26%;实现归属于上市公司股东的净利润149亿元,同比增长31%。

不过,绿地控股的销售情况就没有这么喜人了。据披露,2019年全年,绿地控股实现合同销售金额3880.42亿元,同比仅增0.1%,相较于2018年26%的销售增速而言,明显放缓。

事实上,除了销售金额增幅,绿地控股约为3.5%的归母净利润率大概率仍在TOP10房企中垫底。

财经评论员严跃进直言,增幅数据比较小,实际上也和此类地产企业的项目布局、具体项目有关。如2019年类似商改住等项目依然受管控,这使得此类产品本身面临很多压力,所以也会影响销售业绩。同时,绿地控股在多元化等业务方面发展力度大,这或分流了一部分住房产业中的营销精力。

4000亿目标未达成

2018年,绿地控股全年实现3875亿元的销售额,距当年4000亿元的销售目标,只差临门一脚。彼时的绿地雄心勃勃,提出了保持未来三年房地产平均销售规模在5000亿元水平。

不过,绿地控股董事长、总裁张玉良在1月8日举办的交流会上坦言,“5000亿的目标是前年提出的,是基于当时对地产行业的判断提出的,随着市场的变化,绿地在2019年并没有公布要做5000亿”。绿地规划的2019年销售目标是4000亿元。

可惜,这一目标依然还是以约120亿元的微弱差距,成为憾事。

2019年全年,绿地控股实现合同销售面积3257.2万平方米,比2018年同期减少11.1%;实现合同销售金额3880.42亿元,比2018年同期增长仅0.1%。

张玉良在业绩交流会上表示,2019年的销售额“跟期待还是有差距的,但这是有市场原因的,去年企业的外部压力都很大”。

遍观各大房企在2019年的销售业绩,增幅有所下降是普遍现象。但即便如此,TOP5房企的销售额增幅依然保持在300亿-1000亿元,绿地控股较2018年仅5亿元的增幅着实令人意外。

绿地也不是毫无危机感。据第一财经此前报道,为了在第四季度冲击销售规模,绿地控股集团层面拿出5000万作为营销奖励。

这一措施奏效了。数据显示,2019年12月,绿地控股实现单月约900亿元的销售成绩,最终成功反超中海地产,保住了排行榜上第六的位置。

对于未来的销售目标,张玉良回应称,“具体的销售目标到时候看公告,但是我们稳中有增,一定是提质量。至少比去年会增加,但是不会增加很多,我们是注重质量,注重中长期的竞争力。”

商办项目或成拖累

对于绿地控股2019年的销售业绩,一位长期跟踪绿地控股的研究员向《国际金融报》记者分析道,这与绿地控股的拿地节奏和方式有关,“勾地和收并购模式使得绿地的业绩跟不上,而且勾的一些地存在像超高层、地标等建筑,周转比较慢;同时,现在勾地变困难了,像绿地在武汉拿地变难;虽然在三四线还可以拿到不错位置的地,但是三四线现在整体市场也不好。”

这其中,超高层或地标类建筑多为商办项目。事实上,绿地目前拥有颇多包含商办业态的项目。

粗略计算,绿地控股2019年半年报披露的共计578个房地产开发项目项目中,纯住宅项目约为152个,其余项目基本都包含商业或办公业态。其中不乏位于三四线城市的商办项目,如江苏镇江、青海西宁、山西大同等,此外,其在宁夏银川有一处办公项目,在河南开封还有一处公寓、写字楼项目。

Wind金融终端数据显示,绿地控股2019年共拿地266块,其中,住宅用地共126块,剩余为商服用地、商住综合用地、工业用地等。

而2019年以来,商办空置率上涨仿佛成为了“公理”。

第一太平戴维斯提供的数据显示,2019年,上海、杭州、南京、苏州写字楼的空置率分别达到17.5%、19.1%、16.6%、29%;零售的空置率则分别为8.6%、8.1%、5.1%、9.7%。同时,对于2020年的状况,第一太平戴维斯给的空置率预测基本上皆为“上升”,而写字楼的租金预计将呈现下降的趋势。

北京的情况并没有更好。高力国际数据显示,2019年第三季度,北京甲级写字楼的空置率为13.8%,达到近8年的最高值。

京沪及环沪城市的商办表现尚且如此,其他城市的商办项目面临的危机可想而知。

仲量联行数据显示,截至2019年第三季度,武汉甲级办公楼的空置率已经达到了33.7%。

这让人不禁为武汉绿地中心捏了一把汗。

据绿地方面披露,这座摩天大楼将涵盖国际5A甲级写字楼、总裁私属办公、5星级酒店等多种业态。其中,甲级写字楼在各业态中所占比例颇大。

“绿地的套路通常是,到一个地方给当地造一个地标型建筑,以此换取较低廉的土地。”上述研究员表示,“但办公应该是按照成本计的,只要盖就是赔钱的,很多三四线几乎没人来办公。”在这样的情况下,绿地明年的业绩或更不乐观。

利润率表现垫底

所幸,2019年绿地回款约3010亿元,住宅部分回款率在89%,较2018年上升4个百分点。同时,绿地的毛利率还有所增长,据披露,2019年全年,绿地控股的房地产主业结转收入1947亿元,同比增长21%;毛利率28.6%,同比增长6%。

绿地控股董事会秘书王晓东在业绩交流会上披露,绿地控股的毛利率已经连续三年稳步提升累计8个百分点,增幅约四成,并处于持续稳步提升状态。

其实,“从2018年和2019年上半年的数据来看,TOP10里,绿地的毛利率表现基本垫底。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

数据显示,2019年上半年,中国恒大、万科、华润置地、保利地产、中国海外发展、世茂房地产等TOP10房企,其毛利率维持在30%~40%之间;同期,绿地控股的毛利率为27.97%。

比地产业务毛利率表现更惨淡的,是绿地控股的基建业务。梳理绿地控股年报即可发现,该业务的毛利率长期维持在5%以下。

不过,这对张玉良来说,似乎并不是个问题。

在业绩交流会上被问到如何改善基建业务的利润率水平时,张玉良表示,行业有行业的利润率,不同行业有不同的水平,不能把不同行业的利润率都用一个标准衡量。

尽管管理层表现“豁达”,但这样的毛利率水平还是实打实地反映在年报里,并影响着绿地控股的业绩表现。

2019年上半年,绿地控股的房地产业务毛利率为 27.97%,比2018年同期增加1.86个百分点;但建筑及相关产业的毛利率则仅为3.86%,导致绿地控股综合毛利率下降至15.13%。

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以亿翰智库统计的2019年上半年上市房企归母净利润率数据来看,绿地控股彼时4.46%归母净利润率水平远低于同期TOP10的各家房企,且至少有2个百分点的差距。

事实上,2019年上半年,归母净利润TOP100企业加权平均归母公司净利润率为12.1%。绿地控股也明显低于这一水平。

2019年全年,绿地控股的归母净利润率较2019年上半年又有所下滑。以绿地控股披露的2019年销售简报计,其全年营收4225亿元,归母净利润149亿元,其归母净利润率仅为3.5%。

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